Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 769604-8953, Stockholm

Kategori: Fastigheten Sida 1 av 7

All fastighetsinformation, det som har med fastigheten att göra.
– renoveringar, stammar etc

Problem att komma in?

Glöm inte # efter koden
Några har rapporterat att de har problem med bud och liknande för passersystemet (koddosorna). Detta beror på att man glömmer och trycka # efter koden. Vi ser i loggarna att flera glömmer just avsluta koden med ruta efter.

..men det är inte bara det ->

Avstängning gas

Vi kommer att utföra arbete med huvudgasledningarna till fastigheten under 12-14 mars och gasen kommer då vara avstängd periodvis enligt schema nedan:
Ekhagsv 4: 12 mars ca kl 9-13
Ekhagsv 6: 13 mars ca kl 8-12
Ekhagsv 8: berörs ej
Ekhagsv 10: 14 mars ca kl 8-12
OBS! Efter slutfört arbete varje dag skulle vi även behöva komma år och lufta gasledningarna hos någon som bor högst upp i varje port. Meddela gärna styrelsen om ni vet att ni kommer vara hemma.

Status lås och passersystem

Idag är nästan alla lås bytta, vi har några kvar i 4an, samt tvättstugorna.

Tvättstugorna är kvar och kommer troligen att åtgärdas under nästa veckan. Att dessa dröjt beror dels på att funktionen med att låsa för sig under tiden, behövde byggas om för det lite större låsen. Men också att det passersystem vi tänkt bygga skulle förstöra just den funktionen. Så man inte kan låsa sin tvättstuga under sin tid när man tvättar. Många använder den inte för att skapa flexibilitet för andra, liksom under det att man torkar tvätten. Vi tittar just nu på lämplig lösning och vi kanske tittar på någon bokningslösning som resultat av detta. Vi återkommer med mer information hur vi kan lösa blipp-funktionen med ett passersystem och bokningssystem och behålla funktionaliten och flexibliteten vi har idag, med vårt mål att hålla underhålla komponenter som blir gamla och även driva på en modernisering av fastigheten för att vara ett bra boende i tiden.

Vad det gäller passersystem och dörrautomatik kommer detta att dröja en tid innan vi får det på plats i alla delar pga detta. Men målet är att inget av nuvarande funktionalitet skall tas bort i huvudsak.

Mvh Rickard

Arbete utanför 4:ans port (baksidan) fr.o.m. mån 27 nov

Måndag 27:e november påbörjas arbete med trappen/brunnen utanför 4:ans port mot baksidan. Arbetet kommer att utföras 7-17 på vardagar; med eventuella störande arbeten efter 8.00. Beräknas vara klart till jul. Denna utgång kommer inte att kunna nyttjas under denna tid.

Två andra arbeten – det ena vid 4:ans framsideport, det andra vid en balkong i 8:an – kommer att kunna utföras först när vädret blir mildare.

Mvh, styrelsen

Nytt låssystem innan jul!

Uppdaterad! – Länk till formulär är korrigerat. Se längst ner.

Datum nu klara för nytt låssystem. Då vi har flera projekt på gång och försöker avsluta dessa kommer vi skynda på med projekt av nytt låssystem.

Datum att hålla koll på
26/11 Söndag – Sista dag för beställning av extra nycklar/cylinder/hänglås
29/11 Onsdag Morgon! – Kl 07-08 Nyckelutdelning 1 i styrelserummet
30/11 Torsdag Kväll! – Kl 17-18 Nyckelutdelning 2 i styrelserummet
4/12 Måndag – Byte av cylindrar påbörjas

För frågor om lås och extra tillbehör ring gärna Samuelsson & Partner på 08-120 461 10. Diskutera även gärna i facebook-gruppen om du har frågor så kan flera ta del av svar och tankar och funderingar.

Mvh / Styrelsen.

Tips prenumerera gärna på våra “akuta nyheter” via vår SMS-tjänst.
https://www.brfekoxen.com/information/sms-och-korta-nyheter/
Jag hoppas vi kan komma ihåg att trycka ut en påminnelse den vägen också.

2023-11-23 Korrigerad formulärslänk:
https://docs.google.com/forms/d/11rGEIdxwa014nc-HLyluIxxCSyN7F9_lpaK0NUBc924/edit

Nytt lås- och passersystem

Vårt lås- och passersystem behöver bytas ut, sedan ett tag tillbaka, och ett nytt kommer därför att installeras.

Vi kommer få nya digitala nycklar samt “blipp”-funktion på vanliga passager som entredörrar. Funktionen med kodlåsen kommer för närvarande att behållas också. Även portfunktion för passage av varor eller hantverkare kommer att finnas i systemet.

Se bifogat dokument för mer preliminär information

Trädgårdsdag den 10 september!

.

OVK 2022

Från årets OVK-besiktning har flera av oss medlemmar fått åtgärdskrav, samt att det finns andra saker att åtgärda för att vi skall få ventilationen godkänd. Detta är i huvudsak (med några få undantag) din uppgift som medlem att åtgärda. Det är således även din uppgift att tolka vad du skall göra för att sedan få en ny inspektion eller på annat sätt medela att detta är gjort. Tycker du det är svårt eller om du inte förstår måste således du som medlem ta hjälp. Vi som förening och styrelse kan av olika skäl inte hjälpa dig eller ge dig råd, då det riskerar att göra föreningen ansvarig för dina åtgärder.

Du har i din brevlåda fått kopia på det som avser din lägenhet och som är krav på dig att åtgärda.

Protokollet återfinns i sin helhet är (samt publikt hos kommunen.)

Värme i lägenheterna

Det är flera som har frågor om värmen på elementen nu när höstkylan kommer. Här kommer lite information och hur vi kan hjälpas åt att få värmesystemet i fastigheten att fungera bättre.

Hur värmesystemet fungerar
Vårt värmesystem styrs av aktuell utetemperatur och värmen på elementen kan alltså gå ner om det blir en varmare höstdag. Vid en köldknäpp tar det 3-5 dagar att få upp värmen i fastigheten så ha lite tålamod. Vi har i år ett nytt system då vi bytt ut oljepannan mot fjärrvärme och det kan ta lite tid innan vi hittar rätt inställningar. Det är en utmaning för vi har lägenheter med ganska olika värmebehov, t.ex. är lägenheterna på gavlarna med fler ytterväggar mycket mer utsatta för väder och vind.

Kontrollera elementens funktion
Kontrollera att alla element fungerar, lufta inför varje vintersäsong och kontrollera att piggen i termostaten (regleringsratten) inte fastnat i avstängt läge. Också viktigt att inte blockera elementen med soffor mm, det hindrar värmen att sprida sig i lägenheten. Märker man att ett element inte fungerar rapportera det till styrelsen, det kan vara elementet eller möjligen en hel stam som är problemet. Ett dåligt fungerande element gör inte bara att just den lägenheten blir sämre uppvärmd utan också att uppvärmningen i den delen av huset fungerar sämre.

Mät korrekt temperatur
Folkhälsomyndigheten rekommenderar en inomhustemperatur på 20-24 grader och att temperaturen inte långvarigt understiger 18 grader. Hyresgästföreningen anser att 20-21 grader är lämplig temperatur. Temperaturen ska mätas i ögonhöjd en bra bit in i rummet. Temperaturen nära fönster och ytterväggar kan vara lägre.

Ventilation
Trots att det kan vara lockande, stäng eller täpp inte till ventilationventilerna (åtminstone inte längre perioder) då det försämrar inomhusluften. Det leder till undertryck i fastigheten och att luft istället sugs in genom utluft- eller rökkanalerna på taket så att matos och röklukt kan tränga in i lägenheterna.

Målning av golv i 6:ans cykelrum

Under vecka 41 kommer golvet i 6:ans cykelrum målas om. Vi kommer behöva tömma hela utrymmet senast söndagen den 10 oktober. Ta gärna hand om saker som inte kan stå utomhus (några barnvagnar finns det provisoriskt plats för i 10:ans källare under arbetet) och se till att t.ex. inga cyklar är fastlåsta så de inte går att lyfta ut.

Målningen beräknas vara klar på fredagen och efter att färgen har fått torka under helgen ska det gå bra att börja använda cykelrummet igen under vecka 42 (men var uppmärksam på om det sitter lappar uppe om att arbetet inte är klart).

Lufta elementen

Under sommaren har värmesystemet tömts på vatten vid omdragning av rör i gamla panncentralen. Det har därför kommit in mycket luft i systemet och elementen måste luftas för fungera som tidigare. Hör av er till styrelsen (eller hjälpsamma grannar) om ni behöver hjälp!

Sätta glasfönster i balkongdörr

I 8an och 10an finns det glasfönster längst ner i balkongdörrarna. Detta upplevs av en del som trevlig och skulle önskas i 4an och 6an av vissa. Jag säger varken bu eller bä om detta, kan till och med se fördelar, men tänkte förmedla lite att tänka på, av allt som finns i frågan.

1) Enskild lägenhet

Det går med all sannolikhet inte att göra något på enskild lägenhet som test, eller på bara gaveln etc. Detta är byggnadslovs-pliktigt enligt min bedömning, och därför kräver det för att gå igenom som byggnadslov, en enhetlighet, och måste göras på alla. Tänk på att vi är K-märkta på näst högsta nivån, vilket begränsar förändringar som är på utsidan rätt rejält. Men det är på inget sätt omöjligt då 8/10:an har detta. Men igen, alla eller inte alls.

2) Stämmobeslut

Det är också ett stämmobeslut då det är av sådan karaktär att det förändrar och inkräktar på det som respektive lägenhetsinnehavare ansvarar för. För detta krävs två omröstningar varav 2/3-delars mandat på senare, om jag inte missminner/misstar mig.

3) Arbete

Det är alltså förenat med mycket formellt arbete men också formella kostnader med ta fram fasadritningar, bygglovsansökan etc. Sen en ABT06-upphandling på detta.

4) Prioriterat?

Spontant ingen jag eller jag tror vi kommer på såå sätt prioritera då det finns massor med punkter som är av mer viktig karaktär, men jag ser att det kan vara trevligt och en förbättring, både vad det gäller värme men också vad det gäller funktion (även om den senare finns det avvikande åsikter om.)

5) Asbest?

Utöver detta skall man kontrollera och tänka på att det kan vara asbest i dörren och i så fall är det en fördyrande punkt, dock något som jag tycker är något att bara riva av plåstret på. Så småningom vill man ändå ha bort det.

Avslutningsvis

Det finns massor att säga om frågan, detta ovan är på inget sätt allt. Varken fördelar eller nackdelar eller samlad åsikt från styrelsen eller medlemmarna. Personligen ser jag fördelar, men det betyder inte att det är rätt eller genomförbart eller lämpligt att prioritera tid på… just nu. Men då frågan varit uppe förut tyckte jag iaf några svar på några utmaningar vara kvar till alla på hemsidan.

Så här ser det ut idag, när man termofotograferar EN balkongdörr vid -5*C ute…

RICKARD UDDENBERG

Lufta elementen

Förra veckan fick vi in luft i värmesystemet. Har ni dålig värme på elementen kan de behöva luftas för få bort eventuella luftfickor. Detta är något som rekommenderas att göra åtminstone en gång om året då det lätt kommer in luft vid t.ex. renoveringar. Det är också något som anses ingå i bostadsrättsinnehavaren skötsel av lägenheten, men behöver ni hjälp kan ni kontakta styrelsen.

Om vår nya undercentral

Vi har fått en helt ny undercentral med installationen av fjärrvärmen. Det är helt klart med fjärrvärme- och UC-installationen. Det som är kvar är sådant som handlar om att göra ordning för frigöra mer lokalytor etc. Men allt det gamla med oljepannorna och den gamla elektroniken för detta är helt borta.

Undercentralen bygger på Bastec2, vilket får anses som semi-modernt för en som jobbar med internet och it. I fastighetssammanhang är det dock helt rätt system att ha. Det ger en fin överblick och möjlighet att logga och styra värmen. Vi kan nu börja jobba med problemen på värmen i systemet. Det gäller allt i från att visa delar av huset har det kallt till att varmvattnet kanske funkar dåligt.

Flödeschema varmvatten och värme-styrning samt energi från fjärrvärmen.

Man kan tydligt se och övervaka olika loggar i värmeproduktionen från fjärrvärmen.

Flödesschema från vår
bergvärmeproduktion.

Man kan se att det finns vissa utmantingar med hur mycket värme vi har i våra energibrunnar. Vi får alltså upp ca 0 °C från dessa. Det borde vara 3-4 °C.

Mätning av energiproduktion
Fjärrvärme vs Bergvärme

Här saknar jag logg och någon form av kontroll hur det är årsvis och säsongsvis. Men det är något vi kommer titta på så vi kan se. Grunden finns där.

Styrning av våra 2 Nibe-bergvärmepumpar
(i själva verket 4 st, 2 i varje.)

Det fina nu när vår bergvärme endast producerar värme för elementen är att COP-faktorn gått upp. Vi har alltås fått en effektivare anläggning.

Styra med kurvor

En bra sak med en sådan här avancerad styrning och undercentral är möjligheten att styra med kurvor på ett enkelt och lättförståligt sätt. Detta är vår kurva för värmen. Den har en puckel kring nollan, vilket enligt den erfarenhet vi blivit instruerade, ofta “upplevs” som kallare pga fukt.

Vad är kvar

I huvudsak har vi tre punkter kvar. Men vi har även tittat på att byta ut elementen tillsammans med elementventiler liksom element-termostater. Just nu är detta fördröjt, pga att vi ville få en ny UC och nedan punkter.

  1. Kvar i själva UC är blanda annat att dra om rör och el, bygga väggar och dörrar etc, för att så svängom få två nya lokaler som kan hyras ut. Ena kommer preliminärt bli 10-12 kvm och andra ca 20-21 kvm. Exakt utformning etc är inte klart, utan beror på bygglov etc.
  2. Gällandes värme är nästa steg att nu kolla om vi måste byta ut stamventilerna eller om vi skall gå på en balansering direkt. För de som har problem i husändarna är detta väldigt viktigt. Dessa är nu nästan 30 år vilket brukar anses vara livslängden enligt vad jag erfar.
  3. I UC planerar vi även att sätta in ett bra filter för värmesystemets vatten, liksom även troligen en avgasare.

Gott nytt år
RICKARD UDDENBERG

Arbete i undercentralen

Störningar i fastigheten, både ljud och varmvatten kan påverkas.

Vi kommer under närmaste tiden jobba med byta ut oljan i undercentralen. Detta kommer att påverka främst boende i 8an och även 10an, samt tillfälligt även varmvatten för alla boenden. Exakt tidplan kommer upp senare.

Arbetet kommer påbörjas den 17/9 och pågå under september och oktober.

Om det finns frågor eller funderingar är du välkommen att kontakta oss!

Vänligen,
Julia Wennberg
julia@brfekoxen.com

Upprustning och plantering vid 4:ans gavel

Efter att ha arbetat för, och förberett detta i ett års tid, har styrelsen fattat ett enhälligt beslut om att rusta upp tomtmarken vid 4:ans gavel.
Anledningen till det är att:

  • Det dels är den del av vår mark som vi inte gjort något åt. Förutom gången som lagts för fem år sen.
  • Dels tycker vi att det finns ett stort behov av det. Det kommer att bli ytterligare ett lyft för vår förening och alla boende. Precis som upprustningen av baksidan blivit.
  • Det blir också en markering på att det är vår mark.

Anläggningsarbetet kommer att påbörjas måndag den 7/9 och kan komma att påverka framkomligheten vid gaveln. Arbetet kommer att ta max 5 dagar.

Därefter kommer planteringsarbetet utföras av trädgårdsdesigner Julia Grund från Slottsträdgården Ulriksdal.

Har du frågor om detta så kontakta Birgitta Kahlström i styrelsen.

Mejl: birgitta@brfekoxen.com

Mobil: 070 648 76 77

Vår fina trädgård/baksida

Ett stort intresse, engagemang, mycket tid och arbete ligger bakom att vi nu har en väldigt fin trädgård. Naturligtvis har det även kostat en del pengar, dom allra flesta tycker dock att det var värt den kostnaden. Denna investering har ökat trivseln hos boende men också, i förlängningen, även höjt värdet på våra lägenheter. Vi har alla ett ansvar att vårda detta på bästa sätt.

Det är därför bra om alla tänker på dessa saker:

  • Att ta upp skräp från marken, gäller även framsidan och trappuppgångarna. Att inte slänga fimpar.
  • Att torka av trädgårdsmöblerna efter att du använt dom. Vissa perioder är det mycket fågelbajs på möblerna, då är det bra om vi hjälps åt att torka av dom då och då.
  • Att ställa tillbaka möblerna efter användandet.
  • Att när du grillar,stå en bit ifrån huset för att röken/lukten från tändvätskan inte ska störa någon.
  • Det finns grillar i 6:ans gamla soprum som alla får använda.Ställ in grillen dagen efter du använt den.Lämna aldrig tändvätska eller tändstickor ute! Vi förvarar tändvätskor i trädgårdsförrådet i 6:ans cykelrum.
  • Om du vill ha en större middag på baksidan så sätt upp info om det i trappuppgångarna.

Vi är ett fåtal som lägger ner mycket tid och arbete på skötsel av vår trädgård. Därför behöver vi fler som engagerar sig.

Detta har vi gjort dom senaste fem åren.

  • Låtit anlägga gången av betongplattor.
  • Låtit anlägga rabatterna.
  • Satt upp cykelställ vid 4: an
  • Köpt in trädgårdsmöbel från Carl Malmsten.
  • Rustat upp bänkborden genom att byta ut plankorna och låtit måla dom i samma gröna färg som på fastigheten.
  • Satt upp ny armatur/belysning både på baksidan och framsidan.
  • Satt upp spotlight som belyser eken vid 4:ans gavel.
  • Beställt skyltar Brf Ekoxen och satt upp.
  • Satt upp belysning på räcket vid 10:an och 4:an.
  • Köpt in alla dom grå krukorna som vi planterar säsongsväxter i
  • Rensat, förbättrat stenpartiet vid garageplanen 10:an
  • På framsidan har vi lyckats driva igenom att vi fick en ny buskplantering för några år sen. Tyvärr sköts den inte som man skulle önska.
  • Två spotlights är uppsatta i backen på Ekhagsvägen för att belysa ekarna där. Detta gjordes också på initiativ från oss.

Detta är saker som du kan hjälpa till med:

  • Rensa i rabatterna.
  • Klippa gräsmattan.
  • Vattna rabatterna och blommorna i krukorna.
  • Rensa gången från ogräs.
  • Sopa utanför portarna,gången och garageplanen vid 10:an.
  • Följa med och köpa in växter.
  • Hjälpa till att plantera växter.
  • Lägga ut ny jord i rabatterna vid behov.
  • Sköta om möblerna genom att torka av dom då och då.

Hissen trasig på 6:an

Hissen på Ekhagsvägen 6 är trasig och kommer delvis att behöva bytas ut. Det kommer tyvärr ta minst 2-3 veckor att åtgärda.

Arbetet kommer att påbörjas under vecka 18 och ta ca 2 veckor. Det har tagit lite mer tid än först beräknat eftersom vi ville in fler offerter på uppdraget. För att det inte ska dra ut ytterligare på tiden kommer renoveringsarbetet ske även på kvällar och helger, men inga störande moment utföras utanför utanför normal arbetstid. Hissen kommer få nytt styrsystem och dessutom ställs det då krav på att hissen utrustas med heltäckande innerdörr (istället för gallergrind) och nödtelefon.

Fjärrvärmen – vad händer?

Vi har dessvärre vissa fördröjningar med installationen av en ny undercentral för att kunna ta emot fjärrvärme och kasta ut oljan och oljebrännarna.

Vi behöver för ombyggnationen och optimeringarna av våra utrymmen göra en ansökan mot kommunen för ombyggnationen. Detta inklusive andra ärenden som drar tid gör att det hela är fördröjt.

Projektet löper dock på och jag hoppas att vi skall vara 100% fosilfria i vår energiförsörjning till årsskiftet, men det är inte säkert. Oavsett vad så har vi ett lager av olja som är mycket olönsamt att inte använda upp.

Senaste planeringen blir något liknande, med två rum och ett förråd som blir uthyrningsbara.

Inför kylan, ni som haft problem med elementen..

Ni som haft problem med element eller värmen, kontakta styrelsen snarast är ni snälla. Vi går igenom problemen inför vintern. Sen är det försent.

Maila in och beskriv ditt problem så noga du kan.

Tack på förhand.

Lenhovda sektionsradiator

Sida 1 av 7

Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén