Från årets OVK-besiktning har flera av oss medlemmar fått åtgärdskrav, samt att det finns andra saker att åtgärda för att vi skall få ventilationen godkänd. Detta är i huvudsak (med några få undantag) din uppgift som medlem att åtgärda. Det är således även din uppgift att tolka vad du skall göra för att sedan få en ny inspektion eller på annat sätt medela att detta är gjort. Tycker du det är svårt eller om du inte förstår måste således du som medlem ta hjälp. Vi som förening och styrelse kan av olika skäl inte hjälpa dig eller ge dig råd, då det riskerar att göra föreningen ansvarig för dina åtgärder.
Du har i din brevlåda fått kopia på det som avser din lägenhet och som är krav på dig att åtgärda.
Protokollet återfinns i sin helhet är (samt publikt hos kommunen.)
Det är flera som har frågor om värmen på elementen nu när höstkylan kommer. Här kommer lite information och hur vi kan hjälpas åt att få värmesystemet i fastigheten att fungera bättre.
Hur värmesystemet fungerar Vårt värmesystem styrs av aktuell utetemperatur och värmen på elementen kan alltså gå ner om det blir en varmare höstdag. Vid en köldknäpp tar det 3-5 dagar att få upp värmen i fastigheten så ha lite tålamod. Vi har i år ett nytt system då vi bytt ut oljepannan mot fjärrvärme och det kan ta lite tid innan vi hittar rätt inställningar. Det är en utmaning för vi har lägenheter med ganska olika värmebehov, t.ex. är lägenheterna på gavlarna med fler ytterväggar mycket mer utsatta för väder och vind.
Kontrollera elementens funktion Kontrollera att alla element fungerar, lufta inför varje vintersäsong och kontrollera att piggen i termostaten (regleringsratten) inte fastnat i avstängt läge. Också viktigt att inte blockera elementen med soffor mm, det hindrar värmen att sprida sig i lägenheten. Märker man att ett element inte fungerar rapportera det till styrelsen, det kan vara elementet eller möjligen en hel stam som är problemet. Ett dåligt fungerande element gör inte bara att just den lägenheten blir sämre uppvärmd utan också att uppvärmningen i den delen av huset fungerar sämre.
Mät korrekt temperatur Folkhälsomyndigheten rekommenderar en inomhustemperatur på 20-24 grader och att temperaturen inte långvarigt understiger 18 grader. Hyresgästföreningen anser att 20-21 grader är lämplig temperatur. Temperaturen ska mätas i ögonhöjd en bra bit in i rummet. Temperaturen nära fönster och ytterväggar kan vara lägre.
Ventilation Trots att det kan vara lockande, stäng eller täpp inte till ventilationventilerna (åtminstone inte längre perioder) då det försämrar inomhusluften. Det leder till undertryck i fastigheten och att luft istället sugs in genom utluft- eller rökkanalerna på taket så att matos och röklukt kan tränga in i lägenheterna.
Under vecka 41 kommer golvet i 6:ans cykelrum målas om. Vi kommer behöva tömma hela utrymmet senast söndagen den 10 oktober. Ta gärna hand om saker som inte kan stå utomhus (några barnvagnar finns det provisoriskt plats för i 10:ans källare under arbetet) och se till att t.ex. inga cyklar är fastlåsta så de inte går att lyfta ut.
Målningen beräknas vara klar på fredagen och efter att färgen har fått torka under helgen ska det gå bra att börja använda cykelrummet igen under vecka 42 (men var uppmärksam på om det sitter lappar uppe om att arbetet inte är klart).
Under sommaren har värmesystemet tömts på vatten vid omdragning av rör i gamla panncentralen. Det har därför kommit in mycket luft i systemet och elementen måste luftas för fungera som tidigare. Hör av er till styrelsen (eller hjälpsamma grannar) om ni behöver hjälp!
I 8an och 10an finns det glasfönster längst ner i balkongdörrarna. Detta upplevs av en del som trevlig och skulle önskas i 4an och 6an av vissa. Jag säger varken bu eller bä om detta, kan till och med se fördelar, men tänkte förmedla lite att tänka på, av allt som finns i frågan.
1) Enskild lägenhet
Det går med all sannolikhet inte att göra något på enskild lägenhet som test, eller på bara gaveln etc. Detta är byggnadslovs-pliktigt enligt min bedömning, och därför kräver det för att gå igenom som byggnadslov, en enhetlighet, och måste göras på alla. Tänk på att vi är K-märkta på näst högsta nivån, vilket begränsar förändringar som är på utsidan rätt rejält. Men det är på inget sätt omöjligt då 8/10:an har detta. Men igen, alla eller inte alls.
2) Stämmobeslut
Det är också ett stämmobeslut då det är av sådan karaktär att det förändrar och inkräktar på det som respektive lägenhetsinnehavare ansvarar för. För detta krävs två omröstningar varav 2/3-delars mandat på senare, om jag inte missminner/misstar mig.
3) Arbete
Det är alltså förenat med mycket formellt arbete men också formella kostnader med ta fram fasadritningar, bygglovsansökan etc. Sen en ABT06-upphandling på detta.
4) Prioriterat?
Spontant ingen jag eller jag tror vi kommer på såå sätt prioritera då det finns massor med punkter som är av mer viktig karaktär, men jag ser att det kan vara trevligt och en förbättring, både vad det gäller värme men också vad det gäller funktion (även om den senare finns det avvikande åsikter om.)
5) Asbest?
Utöver detta skall man kontrollera och tänka på att det kan vara asbest i dörren och i så fall är det en fördyrande punkt, dock något som jag tycker är något att bara riva av plåstret på. Så småningom vill man ändå ha bort det.
Avslutningsvis
Det finns massor att säga om frågan, detta ovan är på inget sätt allt. Varken fördelar eller nackdelar eller samlad åsikt från styrelsen eller medlemmarna. Personligen ser jag fördelar, men det betyder inte att det är rätt eller genomförbart eller lämpligt att prioritera tid på… just nu. Men då frågan varit uppe förut tyckte jag iaf några svar på några utmaningar vara kvar till alla på hemsidan.
Så här ser det ut idag, när man termofotograferar EN balkongdörr vid -5*C ute…
Förra veckan fick vi in luft i värmesystemet. Har ni dålig värme på elementen kan de behöva luftas för få bort eventuella luftfickor. Detta är något som rekommenderas att göra åtminstone en gång om året då det lätt kommer in luft vid t.ex. renoveringar. Det är också något som anses ingå i bostadsrättsinnehavaren skötsel av lägenheten, men behöver ni hjälp kan ni kontakta styrelsen.
Vi har fått en helt ny undercentral med installationen av fjärrvärmen. Det är helt klart med fjärrvärme- och UC-installationen. Det som är kvar är sådant som handlar om att göra ordning för frigöra mer lokalytor etc. Men allt det gamla med oljepannorna och den gamla elektroniken för detta är helt borta.
Undercentralen bygger på Bastec2, vilket får anses som semi-modernt för en som jobbar med internet och it. I fastighetssammanhang är det dock helt rätt system att ha. Det ger en fin överblick och möjlighet att logga och styra värmen. Vi kan nu börja jobba med problemen på värmen i systemet. Det gäller allt i från att visa delar av huset har det kallt till att varmvattnet kanske funkar dåligt.
Flödeschema varmvatten och värme-styrning samt energi från fjärrvärmen.
Man kan tydligt se och övervaka olika loggar i värmeproduktionen från fjärrvärmen.
Flödesschema från vår bergvärmeproduktion.
Man kan se att det finns vissa utmantingar med hur mycket värme vi har i våra energibrunnar. Vi får alltså upp ca 0 °C från dessa. Det borde vara 3-4 °C.
Mätning av energiproduktion Fjärrvärme vs Bergvärme
Här saknar jag logg och någon form av kontroll hur det är årsvis och säsongsvis. Men det är något vi kommer titta på så vi kan se. Grunden finns där.
Styrning av våra 2 Nibe-bergvärmepumpar (i själva verket 4 st, 2 i varje.)
Det fina nu när vår bergvärme endast producerar värme för elementen är att COP-faktorn gått upp. Vi har alltås fått en effektivare anläggning.
Styra med kurvor
En bra sak med en sådan här avancerad styrning och undercentral är möjligheten att styra med kurvor på ett enkelt och lättförståligt sätt. Detta är vår kurva för värmen. Den har en puckel kring nollan, vilket enligt den erfarenhet vi blivit instruerade, ofta “upplevs” som kallare pga fukt.
Vad är kvar
I huvudsak har vi tre punkter kvar. Men vi har även tittat på att byta ut elementen tillsammans med elementventiler liksom element-termostater. Just nu är detta fördröjt, pga att vi ville få en ny UC och nedan punkter.
Kvar i själva UC är blanda annat att dra om rör och el, bygga väggar och dörrar etc, för att så svängom få två nya lokaler som kan hyras ut. Ena kommer preliminärt bli 10-12 kvm och andra ca 20-21 kvm. Exakt utformning etc är inte klart, utan beror på bygglov etc.
Gällandes värme är nästa steg att nu kolla om vi måste byta ut stamventilerna eller om vi skall gå på en balansering direkt. För de som har problem i husändarna är detta väldigt viktigt. Dessa är nu nästan 30 år vilket brukar anses vara livslängden enligt vad jag erfar.
I UC planerar vi även att sätta in ett bra filter för värmesystemets vatten, liksom även troligen en avgasare.
Störningar i fastigheten, både ljud och varmvatten kan påverkas.
Vi kommer under närmaste tiden jobba med byta ut oljan i undercentralen. Detta kommer att påverka främst boende i 8an och även 10an, samt tillfälligt även varmvatten för alla boenden. Exakt tidplan kommer upp senare.
Arbetet kommer påbörjas den 17/9 och pågå under september och oktober.
Om det finns frågor eller funderingar är du välkommen att kontakta oss!
Efter att ha arbetat för, och förberett detta i ett års tid, har styrelsen fattat ett enhälligt beslut om att rusta upp tomtmarken vid 4:ans gavel. Anledningen till det är att:
Det dels är den del av vår mark som vi inte gjort något åt. Förutom gången som lagts för fem år sen.
Dels tycker vi att det finns ett stort behov av det. Det kommer att bli ytterligare ett lyft för vår förening och alla boende. Precis som upprustningen av baksidan blivit.
Det blir också en markering på att det är vår mark.
Anläggningsarbetet kommer att påbörjas måndag den 7/9 och kan komma att påverka framkomligheten vid gaveln. Arbetet kommer att ta max 5 dagar.
Därefter kommer planteringsarbetet utföras av trädgårdsdesigner Julia Grund från Slottsträdgården Ulriksdal.
Har du frågor om detta så kontakta Birgitta Kahlström i styrelsen.
Ett stort intresse, engagemang, mycket tid och arbete ligger bakom att vi nu har en väldigt fin trädgård. Naturligtvis har det även kostat en del pengar, dom allra flesta tycker dock att det var värt den kostnaden. Denna investering har ökat trivseln hos boende men också, i förlängningen, även höjt värdet på våra lägenheter. Vi har alla ett ansvar att vårda detta på bästa sätt.
Det är därför bra om alla tänker på dessa saker:
Att ta upp skräp från marken, gäller även framsidan och trappuppgångarna. Att inte slänga fimpar.
Att torka av trädgårdsmöblerna efter att du använt dom. Vissa perioder är det mycket fågelbajs på möblerna, då är det bra om vi hjälps åt att torka av dom då och då.
Att ställa tillbaka möblerna efter användandet.
Att när du grillar,stå en bit ifrån huset för att röken/lukten från tändvätskan inte ska störa någon.
Det finns grillar i 6:ans gamla soprum som alla får använda.Ställ in grillen dagen efter du använt den.Lämna aldrig tändvätska eller tändstickor ute! Vi förvarar tändvätskor i trädgårdsförrådet i 6:ans cykelrum.
Om du vill ha en större middag på baksidan så sätt upp info om det i trappuppgångarna.
Vi är ett fåtal som lägger ner mycket tid och arbete på skötsel av vår trädgård. Därför behöver vi fler som engagerar sig.
Detta har vi gjort dom senaste fem åren.
Låtit anlägga gången av betongplattor.
Låtit anlägga rabatterna.
Satt upp cykelställ vid 4: an
Köpt in trädgårdsmöbel från Carl Malmsten.
Rustat upp bänkborden genom att byta ut plankorna och låtit måla dom i samma gröna färg som på fastigheten.
Satt upp ny armatur/belysning både på baksidan och framsidan.
Satt upp spotlight som belyser eken vid 4:ans gavel.
Beställt skyltar Brf Ekoxen och satt upp.
Satt upp belysning på räcket vid 10:an och 4:an.
Köpt in alla dom grå krukorna som vi planterar säsongsväxter i
Rensat, förbättrat stenpartiet vid garageplanen 10:an
På framsidan har vi lyckats driva igenom att vi fick en ny buskplantering för några år sen. Tyvärr sköts den inte som man skulle önska.
Två spotlights är uppsatta i backen på Ekhagsvägen för att belysa ekarna där. Detta gjordes också på initiativ från oss.
Detta är saker som du kan hjälpa till med:
Rensa i rabatterna.
Klippa gräsmattan.
Vattna rabatterna och blommorna i krukorna.
Rensa gången från ogräs.
Sopa utanför portarna,gången och garageplanen vid 10:an.
Följa med och köpa in växter.
Hjälpa till att plantera växter.
Lägga ut ny jord i rabatterna vid behov.
Sköta om möblerna genom att torka av dom då och då.
Hissen på Ekhagsvägen 6 är trasig och kommer delvis att behöva bytas ut. Det kommer tyvärr ta minst 2-3 veckor att åtgärda.
Arbetet kommer att påbörjas under vecka 18 och ta ca 2 veckor. Det har tagit lite mer tid än först beräknat eftersom vi ville in fler offerter på uppdraget. För att det inte ska dra ut ytterligare på tiden kommer renoveringsarbetet ske även på kvällar och helger, men inga störande moment utföras utanför utanför normal arbetstid. Hissen kommer få nytt styrsystem och dessutom ställs det då krav på att hissen utrustas med heltäckande innerdörr (istället för gallergrind) och nödtelefon.
Vi har dessvärre vissa fördröjningar med installationen av en ny undercentral för att kunna ta emot fjärrvärme och kasta ut oljan och oljebrännarna.
Vi behöver för ombyggnationen och optimeringarna av våra utrymmen göra en ansökan mot kommunen för ombyggnationen. Detta inklusive andra ärenden som drar tid gör att det hela är fördröjt.
Projektet löper dock på och jag hoppas att vi skall vara 100% fosilfria i vår energiförsörjning till årsskiftet, men det är inte säkert. Oavsett vad så har vi ett lager av olja som är mycket olönsamt att inte använda upp.
Senaste planeringen blir något liknande, med två rum och ett förråd som blir uthyrningsbara.
Beslut om stöd från Klimatklivet (Från Naturvårdsverket)
ÄNTLIGEN! Efter mycket arbete och slit är bidraget för konverteringen av oljepannorna till fjärrvärme (och kulvertdragning) beviljat. Det är andra försöket vi gör, och det har varit en enorm lärorik resa, men med mycket slit, frågor fram och tillbaka. En del stöd från Naturvårdverkets personal, men mycket räkna och göra avancerade kalkyler etc.
Jag har även pratat med Exergi (Stockholm Fjärrvärme), och projektet rullar på, och det kommer bli här under nästa år. Nu är en hel del arbete med avtal, detaljer, planering, och sedan utförande kvar.
..men detta är en riktigt bra julklapp till oss alla i föreningen.
Totalt i klimatförbättrande åtgärder har vi nu fått beviljat 434’000 kr, för ny undercentral/fjärrvärme och laddstationer. Detta kommer var en styrka både för medlemmar, boende, vår ekonomi på lång sikt, mindre underhållskostnader och bättre priser för våra lägenheter i en marknad med nedåtgående priser.
Så god jul ?? Och gott nytt år ?. 2019 blir ett bra år för föreningen.
Vi har som bekant höjt årsavgiften med 1% för oss medlemmar i föreningen. Det finns flera skäl till detta. Här följer min motivering och min syn på vår ekonomi. Förenklat är ekonomin välskött och sund.
Det har setts en råtta i källaren på 10:an. Vi vet inte hur den har tagit sig in ännu, men ett alternativ är genom toaletten vid tvättstugan. Därför bör toalettlocket vara på och dörren till toaletten hållas stängd. Titta gärna även till era förråd så det inte finns något som råttan kan komma åt där.
… arbete pågår för att lösa problemet.
(Denna post uppdateras löpande med nyheter om problemet, se längst ner.)
OBS! Även styrningen för varmvattnet är ur funktion, varför temperaturen kan vara för varmt. Känn därför efter försiktigt innan du använder varmvattnet.
Vad det verkar som, är dessvärre värmeundercentralen trasig, eller iaf ur funktion. Det innebär att styr och regler inte funkar och den reglerar inte värmen ut i rören som den ska. Jag har manuellt varit tvungen att reglera detta. Den verkar heller inte ta emot någon temperatursignal från temperaturen utanför huset. Om det är felet eller var det ligger i, är i nuläget oklart. Vi jagar tillsammans med vår nuvarande entreprenör efter en lösning tillsammans med en elektriker inom styr och regler.
Värmen är ny justerad och det bör återspegla sig i varmare lägenheter. För de som fortfarande har problem med kalla element gäller som vanligt, maila och till styrelsen så vi kan samla upp problemen och schemalägga åtgärder.
Arbetet med nya element, termostater, och ventiler fortgår och är nu nästan klart för utskick till entreprenörer. Troligen kommer vi inte hinna få ut det så vi får åtgärd i vinter redan. Det innebär troligen dessutom en fördyrande process. Det kan vara värt det dock. Vi kommer troligen efterfråga det om det är någon som har utrymme och resurser att göra det nu. Men man kan dock bli lite misstänksam varför någon entreprenör har lediga resurser och kan ta ett sådant här projekt direkt. I projektet kommer även en balansering av systemet göras, vilket också troligen är ett problem varför en del har kallt.
Förhoppningen är att dessa problem inte kommer uppstå varken i närtid eller i framtiden, men det hänger på att styrelsen jobbar och sköter underhållsplanen, och vågar investera i underhåll. För det behöver man skapa utrymme för korrekt underhåll genom korrekta avgifter och hyror.
Problem med helt kalla element, kan bero på att ventilen behöver “motioneras”. Det bör man vara kunnig för att göra, men går att göra själv.
Glöm inte våga maila in problem, önskemål eller frågor. Eller ställ gärna en fråga, kommentar i facebook-gruppen. Kanske fler som har problem.
Huruvida det är vår framsida eller baksida är omdebatterat. :) Det är som en stockholmare diskuterar med en göteborgare vad som är framsidan och baksidan av Sverige. Oavsett så förbättras sidan mycket tack vare Birgitta Kahlströms engagemang och drivkraft. Senast i raden av åtgärder är målning av de stag som går upp till ytterbelysningen. Detta har gjort att de smälter in i fasaden på ett mycket behagligt sätt. Det finns även en trädgårdsgrupp som diskuterar vad och var resurser skall läggas, men i huvudsak handlar det om engagemang. Alla är varmt välkomna att delta i den. Maila till tradgard@brfekoxne.ocm.
Totalt i klimatförbättrande åtgärder har vi nu fått beviljat 434’000 kr, för ny undercentral/fjärrvärme och laddstationer. Detta kommer var en styrka både för medlemmar, boende, vår ekonomi på lång sikt, mindre underhållskostnader och bättre priser för våra lägenheter i en marknad med nedåtgående priser.
