Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 769604-8953, Stockholm

Författare: Rickard Uddenberg Sida 1 av 11

Problem med vattnet

Vi har tyvärr två utmaningar.

Tyvärr fick vi problem och en av stammarna i 8an kommer sakna vatten till i morgon.

Även varmvattnet bör ej användas, fram till i morgon för säkerhetskull.

Årsredovisningen klar 2020

Nu är årsredovisningen klar och inlämnad till revisorn. Lite sent i år igen dessvärre. Därmed närmar sig årsstämman med stormsteg och vi kan lämna 2020 bakom oss.

Version med signaturer samt revisorsberättelse kommer i kallelsen.

Vattnet avstängt!

Varm- och kallvatten kommer vara avstängd vecka 24 dagtid.
– Tisdag 27/7 till Torsdag 29/7
(dagtid)

Med anledning av vår nya undercentral behöver vi dra om vattnet för att kunna färdigställa väggar etc. För detta måste vattnet stängas av under tiden.

Följande tider gäller tillsvidare:

  • Tisdag 27/7 08.00 – 17:00
  • Onsdag 28/7 08.00 – 17:00
  • Torsdag 29/8 08.00 – 17:00

Avvikelser kommuniceras här.

(Om allt fungerar, även via vår SMS-tjänst för den som prenumererar på dessa – länk)

Mvh Styrelsen

Fortsatt arbete med varmvattnet

Vi har haft en del fortsatt arbete med varmvattnet, på grund av sen återrapportering. Vi hoppas nu att det skall vara åtgärdat. Det har påverkat hela huset så upplever du problem med att det tar tid att få varmvatten säg till.

MÄT: Ta en digital termometer, spola upp 2 liter varmvatten mät temperaturen ur kranen. Gör om samma med 4 liter. Du bör ha ca 50 *C.

Clas Ohlson har en bra digital termometer för 129 kr.
https://www.clasohlson.com/se/Digital-kökstermometer/p/34-2149

Tänk på att det kan vara fel på din armatur också, vilken du själv ansvarar för att byta. Normalt skall de bytas efter 25-30 år då det samlas smuts och avlagringar.

Mvh // Rickard

Sätta glasfönster i balkongdörr

I 8an och 10an finns det glasfönster längst ner i balkongdörrarna. Detta upplevs av en del som trevlig och skulle önskas i 4an och 6an av vissa. Jag säger varken bu eller bä om detta, kan till och med se fördelar, men tänkte förmedla lite att tänka på, av allt som finns i frågan.

1) Enskild lägenhet

Det går med all sannolikhet inte att göra något på enskild lägenhet som test, eller på bara gaveln etc. Detta är byggnadslovs-pliktigt enligt min bedömning, och därför kräver det för att gå igenom som byggnadslov, en enhetlighet, och måste göras på alla. Tänk på att vi är K-märkta på näst högsta nivån, vilket begränsar förändringar som är på utsidan rätt rejält. Men det är på inget sätt omöjligt då 8/10:an har detta. Men igen, alla eller inte alls.

2) Stämmobeslut

Det är också ett stämmobeslut då det är av sådan karaktär att det förändrar och inkräktar på det som respektive lägenhetsinnehavare ansvarar för. För detta krävs två omröstningar varav 2/3-delars mandat på senare, om jag inte missminner/misstar mig.

3) Arbete

Det är alltså förenat med mycket formellt arbete men också formella kostnader med ta fram fasadritningar, bygglovsansökan etc. Sen en ABT06-upphandling på detta.

4) Prioriterat?

Spontant ingen jag eller jag tror vi kommer på såå sätt prioritera då det finns massor med punkter som är av mer viktig karaktär, men jag ser att det kan vara trevligt och en förbättring, både vad det gäller värme men också vad det gäller funktion (även om den senare finns det avvikande åsikter om.)

5) Asbest?

Utöver detta skall man kontrollera och tänka på att det kan vara asbest i dörren och i så fall är det en fördyrande punkt, dock något som jag tycker är något att bara riva av plåstret på. Så småningom vill man ändå ha bort det.

Avslutningsvis

Det finns massor att säga om frågan, detta ovan är på inget sätt allt. Varken fördelar eller nackdelar eller samlad åsikt från styrelsen eller medlemmarna. Personligen ser jag fördelar, men det betyder inte att det är rätt eller genomförbart eller lämpligt att prioritera tid på… just nu. Men då frågan varit uppe förut tyckte jag iaf några svar på några utmaningar vara kvar till alla på hemsidan.

Så här ser det ut idag, när man termofotograferar EN balkongdörr vid -5*C ute…

RICKARD UDDENBERG

Varmvattnet justerat! – Har det blivit bättre? (Edit: löst)

EDIT 2021-02-08: Detta verkar detta löst och åtgärdat av de återkopplingar vi fått.
– Annars återkom.

Vi har justerat varmvattencirkulationen i veckan.

Vissa har rapporterat att det tar lång tid innan varmvattnet kommer, främst i 4an men även i 10an. Detta är något manuellt och en svår balans att justera tryck, så att alla får det jämt. Snarare justerar man suget, hur mycket som skall hämtas i respektive varmvattenuppgång (vilket det finns ca 20-25st av i vår föreningen. Risken är att det sugs från ett ställe annars.)

Vi behöver få in:
– om du haft problem tidigare och det blivit bättre?
– om du fortfarande har problem?
– om det blivit sämre?

Maila: styrelsen@brfekoxen.com
SMSa: 070-2141313

Skriv vilken port och lägenhetsnummer,

Styrelsen
BRF Ekoxen

Tid att lämna motioner till årets stämma

Jag tycker…

Det börjar bli hög tid att lämna in motion till årets årsstämma. Det är föreningens högsta beslutande organ (med undantag av förvaltningsåtgärder.)

Tänk på att ha tydliga “Att”-satser på slutet, det är vad som kan sägas Ja eller Nej till. Inget annat. Man kan inte komma på något nytt förslag på årsmötet som jämkande eller liknande.

Betänk också att allt inte kan beslutas, vissa saker är tvingande, direkt eller indirekt av lagar och prejudikat, men har du frågor, finns styrelsen tillhands, lika så flera forum på nätet hotpot.nu är en jag brukar rekommendera (förvisso lite föråldrad men dock.)

Lämna gärna som Word-fil eller liknande som vi kan editera (endast för att ta bort namn och personinformation för web-publicering.) Annars får vi inte röra själva motionen. Styrelsen yttrande lämnar vi separat papper.

Rickard Uddenberg

Om vår nya undercentral

Vi har fått en helt ny undercentral med installationen av fjärrvärmen. Det är helt klart med fjärrvärme- och UC-installationen. Det som är kvar är sådant som handlar om att göra ordning för frigöra mer lokalytor etc. Men allt det gamla med oljepannorna och den gamla elektroniken för detta är helt borta.

Undercentralen bygger på Bastec2, vilket får anses som semi-modernt för en som jobbar med internet och it. I fastighetssammanhang är det dock helt rätt system att ha. Det ger en fin överblick och möjlighet att logga och styra värmen. Vi kan nu börja jobba med problemen på värmen i systemet. Det gäller allt i från att visa delar av huset har det kallt till att varmvattnet kanske funkar dåligt.

Flödeschema varmvatten och värme-styrning samt energi från fjärrvärmen.

Man kan tydligt se och övervaka olika loggar i värmeproduktionen från fjärrvärmen.

Flödesschema från vår
bergvärmeproduktion.

Man kan se att det finns vissa utmantingar med hur mycket värme vi har i våra energibrunnar. Vi får alltså upp ca 0 °C från dessa. Det borde vara 3-4 °C.

Mätning av energiproduktion
Fjärrvärme vs Bergvärme

Här saknar jag logg och någon form av kontroll hur det är årsvis och säsongsvis. Men det är något vi kommer titta på så vi kan se. Grunden finns där.

Styrning av våra 2 Nibe-bergvärmepumpar
(i själva verket 4 st, 2 i varje.)

Det fina nu när vår bergvärme endast producerar värme för elementen är att COP-faktorn gått upp. Vi har alltås fått en effektivare anläggning.

Styra med kurvor

En bra sak med en sådan här avancerad styrning och undercentral är möjligheten att styra med kurvor på ett enkelt och lättförståligt sätt. Detta är vår kurva för värmen. Den har en puckel kring nollan, vilket enligt den erfarenhet vi blivit instruerade, ofta “upplevs” som kallare pga fukt.

Vad är kvar

I huvudsak har vi tre punkter kvar. Men vi har även tittat på att byta ut elementen tillsammans med elementventiler liksom element-termostater. Just nu är detta fördröjt, pga att vi ville få en ny UC och nedan punkter.

  1. Kvar i själva UC är blanda annat att dra om rör och el, bygga väggar och dörrar etc, för att så svängom få två nya lokaler som kan hyras ut. Ena kommer preliminärt bli 10-12 kvm och andra ca 20-21 kvm. Exakt utformning etc är inte klart, utan beror på bygglov etc.
  2. Gällandes värme är nästa steg att nu kolla om vi måste byta ut stamventilerna eller om vi skall gå på en balansering direkt. För de som har problem i husändarna är detta väldigt viktigt. Dessa är nu nästan 30 år vilket brukar anses vara livslängden enligt vad jag erfar.
  3. I UC planerar vi även att sätta in ett bra filter för värmesystemets vatten, liksom även troligen en avgasare.

Gott nytt år
RICKARD UDDENBERG

Rapport från styrelsemöte 2020 – 12/10, 16/11 & 20/12

  • Fjärrvärmen installerad, driftsatt och klar. Vi går nu på 60% fjärrvärme och 40% “bergvärme”.
  • Slutrapport till klimatklivet inlämnad.
  • Målning av källare i 8an och 10an kommer genomföras inom kort.
  • Styrelsen tittar på låsen, har du förslag, idéer eller något du vill bidra med, maila gärna in.
    (Lägenhetsdörrarnas lås förblir medlemmarnas ansvar och berörs inte.)

Övrigt har styrelsen bedömt att vad det gäller lägga klinkers på plastmatta är det något vi avråder ifrån pga stadigvarande fukt och risk för mögelskador. Kravet är dock givetvis alltid att det följer aktuella fackmannamässiga regler och att man kan visa på att så skett.

Kallelse till Årsmöte 2020

Medlemmarna i Bostadsrättsföreningen Ekoxen (769604-8953) kallas härmed till ordinarie föreningsstämma för verksamhetsår 2019, den 5 oktober 2020 kl 18.30, i externa lokaler på Ekhagsvägen 4 (framsidan).

Förslag till dagordning, enligt våra stadgar:

  1. Stämmans öppnande.
  2. Val av stämmoordförande.
  3. Godkännande av dagordningen.
  4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare.
  5. Val av två justeringsmän tillika rösträknare.
  6. Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst.
  7. Fastställande av röstlängd.
  8. Föredragning av styrelsens årsredovisning.
  9. Föredragning av revisorns berättelse.
  10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning.
  11. Beslut om resultatdisposition.
  12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna.
  13. Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår.
  14. Beslut om antalet styrelseledamöter, suppleanter, revisorer och revisorssuppleanter.
  15. Val av styrelseledamöter och suppleanter.
  16. Val av revisorer och revisorssuppleant. 
  17. Val av valberedning.
  18. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende enligt § 37.
    — (Inga inlämnade).
  19. Stämmans avslutande.

Mvh Styrelsen
Bostadsrättsföreningen Ekoxen

Möjlighet finns i mån av tid för eventuella frågor efteråt, men inget som kan föras till protokoll, eller som kan beslutas på detta möte. Tänk på att den nya styrelsen även bör hålla konstitutionerande möte direkt efteråt.

(Stämman hålls sent i år pga både på externa och interna utmaningarna med att få fram en korrekt årsredovisning.)

Arbete i undercentralen

Störningar i fastigheten, både ljud och varmvatten kan påverkas.

Vi kommer under närmaste tiden jobba med byta ut oljan i undercentralen. Detta kommer att påverka främst boende i 8an och även 10an, samt tillfälligt även varmvatten för alla boenden. Exakt tidplan kommer upp senare.

Arbetet kommer påbörjas den 17/9 och pågå under september och oktober.

Om det finns frågor eller funderingar är du välkommen att kontakta oss!

Vänligen,
Julia Wennberg
julia@brfekoxen.com

Preliminär data år 2019

Ränteintäkterna är nästan lika stora som räntekostnaderna

Rickard Uddenberg

Preliminär data från året 2019 är nu klara. Jag har inte hunnit granska allt men tycker att alla kan få tillgång till dessa redan nu dock. Sammantaget är vi en föreningen med mycket god ekonomi, bättre än vi får betyg för.

Översikt intäkt- och kostnadsfördelning

Kommentarer och PDF-fil

Korta nyheter / Akuta SMS

Du behöver anmäl dig för akut information och korta nyheter via SMS!

Vi vet alla hur det är, man orkar inte med all information som man skulle behöva läsa, det är webben, nyhetsbrev (om man ens anmält sig till det), etc. Det finns sedan app-lösningar men då skall man installera den, och ha notiser påslaget, ytterliggare en app som tar ström och plats och fokus. etc.
– Vi har därför en lösning för att skicka ut kort information och akut information via SMS. MEN DU MÅSTE SJÄLV ANMÄLA DIG.

Skicka ett SMS till +46 76 519 53 15 med texten:
– FÖLJ #port #medlem namn
– medlem skall lägga till #medlem, annars inte.
– beroende på vilken #port du bor, lägger till ett av 4 följande alternativ: #4an / #6an / #8an / #10an.

Exempel:
– FÖLJ #6an #medlem Rickard
– FÖLJ #8an Fredrik
– DELETEME

Mer instruktioner finns på följande sida.
https://www.brfekoxen.com/information/sms-och-korta-nyheter/

Syftet är att skicka ut korta statusar, så som “Hissen står i 4an”, “Problem med bredbandet, lösning kommer”, “Problem med varmvattnet, lösning pågår”, “Varmvattnet löst”, “Glöm inte årsmötet” etc. Syftet är aldrig något längre. Vi kan också skicka akuta sms som går ut till alla via detta system. Korta nyheter har viss fördröjning.

Twitter är ingen tvåvägs-kanal för kommunikation. Vi använder den som enklare plattform, men förvänta inga svar eller någon, annat än undantagsvis möjligen. Använd i så fall mail eller vår facebook-sida.

Tänk på att du INTE KAN svara på SMS:et. Det är en envägskommunikation.

Cyklar förvaring och parkering

Vi har fått klagomål från föreningar runt omkring på att man från oss använder deras cykelställ. Vi har 2 cykelrum, ett i 10an och ett i 6an. Samt flera platser utanför på vår trädgårdssida. Använd dessa i stället för att ställa din cykel på någon annan förenings område.

Skriv motioner

Snart börjar det närma sig dags för årsstämma i år igen. Förhoppningsvis blir vi inte sena som förra året, men det finns utmaningar med att få allt på plats med den nya ekonomiska förvaltning, och de skall göra bokslut på den gamla förvaltarens ekonomi.

Det är alltså hög tid att skriva motioner till året stämma. Vi fick förra året in tre motioner varav en röstades för.

Tänk på att vi som styrelse skall hinna besvara dessa och föreslå någon form av beslut.

Tänk på att:
få med tydlig vad som beslutas i en avslutande “att”-sats
– skicka gärna in som word och pdf, så vi kan göra en web-version utan namn. (Inte krav men lättare så för oss. PDF är den vi delar ut och arkiverar, word är den vi editerar bort personuppgifter och lägger på hemsidan.)
– det vi beslutar är de förslag som är utskickade, vi kan inte ändra något under stämmans gång. Protokollet kan bara säga Ja/Nej till de beslut som ligger i Att satserna.

Mvh // Rickard

Sena hyresavier

Med anledning av bytet av förvaltare kommer första kvartalets månadsavier bli sena. Det gäller hyresgäster så väl som medlemmar.

Vi prioriterar att få dessa rätt i stället för ut och fel.

Inga påminnelser med avgifter etc kommer gå ut.

Mvh // Styrelsen

Fjärrvärmen – vad händer?

Vi har dessvärre vissa fördröjningar med installationen av en ny undercentral för att kunna ta emot fjärrvärme och kasta ut oljan och oljebrännarna.

Vi behöver för ombyggnationen och optimeringarna av våra utrymmen göra en ansökan mot kommunen för ombyggnationen. Detta inklusive andra ärenden som drar tid gör att det hela är fördröjt.

Projektet löper dock på och jag hoppas att vi skall vara 100% fosilfria i vår energiförsörjning till årsskiftet, men det är inte säkert. Oavsett vad så har vi ett lager av olja som är mycket olönsamt att inte använda upp.

Senaste planeringen blir något liknande, med två rum och ett förråd som blir uthyrningsbara.

Dags för autogiro?

EDIT (2019-10-13): Pausat! Vi byter förvaltare… Ny info kommer senare.

Information om hur du skaffar autogiro finns nu upplagt på hemsidan.
https://www.brfekoxen.com/information/autogiro-e-faktura/

Orolig för att det är slut på kontot när autogirot skall dras?

Tipset är att ha ett separat konto för dina autogiron som du föröver pengar till automatiskt den 26:e. Då ligger pengarna reserverade där för detta ändamål redan från start. Och du behöver inte vara orolig för att du missar något som skall dras, och full koll på autogiro-dragningarna och beloppen som finns där. Bra va’?

Planerad service på bredbandet på natten 3/10.

Bahnhof kommer att utföra ett servicearbete som påverkar tjänster som transporteras via samt finns anslutna i Stockholm.

Detta kan komma att innebära nedtid för icke-redundanta tjänster under följande period:
Start: 2019-10-03 00:01
Stop: 2019-10-03 05:00
Förväntad nedtid: 3 tim

Vi beklagar eventuella olägenheter detta arbete medför er.
Med vänlig hälsning
Bahnhof AB

RFI Upphandling Ekonomisk Förvaltning

Efter många utmaningar med problem och möten med Casten Von Otter och hans anställda försökt med nuvarande förvaltning Brain Accounting, att få dem att automatisera, effektivisera, olika möjligheter till selfservice och bristande kvalitet i bokföring inte fått någon förbättring. Vi kommer nu därför titta efter andra förvaltare. Man påpekar att vi är en olönsam kund, när problemet ligger i bristande kvalitet och att vi hela tiden måste manuellt fråga dem om information i stället för portaler med publicerad information eller tillgång till systemen direkt av styrelsen.

Vi tror nu vi har lyckats beskriva vad vi (och säkert många andra) vill ha och därför en rätt lösning. Vi lägger därför ut en RFI, det är vi i praktiken går ut med “vad tycker ni?”. Så vad tycker du som medlem? Känner du någon förvaltare du tycker borde svara, här är informationen.

https://docs.google.com/document/d/e/2PACX-1vRXtmDe2GTgjupUKlr3FXOPL-NfzFM8CGBJYCSS4snsjQdC78z2hIgfFP6ke8W2UaeVXSXzmV6xUMw-/pub

Jag har skrivit den så som jag själv önskar både få service och som jag själv skulle utforma tjänsten och leverera detta till en bostadsförening.

Sida 1 av 11

Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén