Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 769604-8953, Stockholm

Kategori: Föreningen Sida 1 av 8

Allt som har med föreningen att göra

Nya förrådshyror

Styrelsen har sett över alla avtal för de som hyr extraförråd i föreningen och försökt få till en mer enhetligt hyresnivå. Vi har satt månadshyran till 75 kr/kvm (med några undantag för t.ex. utrymmen med lågt i tak mm) och med en årlig ökning på 1,5%. Nya avtal kommer att skickas ut till berörda och börja gälla under 2022.

Årsredovisningen klar 2020

Nu är årsredovisningen klar och inlämnad till revisorn. Lite sent i år igen dessvärre. Därmed närmar sig årsstämman med stormsteg och vi kan lämna 2020 bakom oss.

Version med signaturer samt revisorsberättelse kommer i kallelsen.

Tid att lämna motioner till årets stämma

Jag tycker…

Det börjar bli hög tid att lämna in motion till årets årsstämma. Det är föreningens högsta beslutande organ (med undantag av förvaltningsåtgärder.)

Tänk på att ha tydliga “Att”-satser på slutet, det är vad som kan sägas Ja eller Nej till. Inget annat. Man kan inte komma på något nytt förslag på årsmötet som jämkande eller liknande.

Betänk också att allt inte kan beslutas, vissa saker är tvingande, direkt eller indirekt av lagar och prejudikat, men har du frågor, finns styrelsen tillhands, lika så flera forum på nätet hotpot.nu är en jag brukar rekommendera (förvisso lite föråldrad men dock.)

Lämna gärna som Word-fil eller liknande som vi kan editera (endast för att ta bort namn och personinformation för web-publicering.) Annars får vi inte röra själva motionen. Styrelsen yttrande lämnar vi separat papper.

Rickard Uddenberg

Om vår nya undercentral

Vi har fått en helt ny undercentral med installationen av fjärrvärmen. Det är helt klart med fjärrvärme- och UC-installationen. Det som är kvar är sådant som handlar om att göra ordning för frigöra mer lokalytor etc. Men allt det gamla med oljepannorna och den gamla elektroniken för detta är helt borta.

Undercentralen bygger på Bastec2, vilket får anses som semi-modernt för en som jobbar med internet och it. I fastighetssammanhang är det dock helt rätt system att ha. Det ger en fin överblick och möjlighet att logga och styra värmen. Vi kan nu börja jobba med problemen på värmen i systemet. Det gäller allt i från att visa delar av huset har det kallt till att varmvattnet kanske funkar dåligt.

Flödeschema varmvatten och värme-styrning samt energi från fjärrvärmen.

Man kan tydligt se och övervaka olika loggar i värmeproduktionen från fjärrvärmen.

Flödesschema från vår
bergvärmeproduktion.

Man kan se att det finns vissa utmantingar med hur mycket värme vi har i våra energibrunnar. Vi får alltså upp ca 0 °C från dessa. Det borde vara 3-4 °C.

Mätning av energiproduktion
Fjärrvärme vs Bergvärme

Här saknar jag logg och någon form av kontroll hur det är årsvis och säsongsvis. Men det är något vi kommer titta på så vi kan se. Grunden finns där.

Styrning av våra 2 Nibe-bergvärmepumpar
(i själva verket 4 st, 2 i varje.)

Det fina nu när vår bergvärme endast producerar värme för elementen är att COP-faktorn gått upp. Vi har alltås fått en effektivare anläggning.

Styra med kurvor

En bra sak med en sådan här avancerad styrning och undercentral är möjligheten att styra med kurvor på ett enkelt och lättförståligt sätt. Detta är vår kurva för värmen. Den har en puckel kring nollan, vilket enligt den erfarenhet vi blivit instruerade, ofta “upplevs” som kallare pga fukt.

Vad är kvar

I huvudsak har vi tre punkter kvar. Men vi har även tittat på att byta ut elementen tillsammans med elementventiler liksom element-termostater. Just nu är detta fördröjt, pga att vi ville få en ny UC och nedan punkter.

  1. Kvar i själva UC är blanda annat att dra om rör och el, bygga väggar och dörrar etc, för att så svängom få två nya lokaler som kan hyras ut. Ena kommer preliminärt bli 10-12 kvm och andra ca 20-21 kvm. Exakt utformning etc är inte klart, utan beror på bygglov etc.
  2. Gällandes värme är nästa steg att nu kolla om vi måste byta ut stamventilerna eller om vi skall gå på en balansering direkt. För de som har problem i husändarna är detta väldigt viktigt. Dessa är nu nästan 30 år vilket brukar anses vara livslängden enligt vad jag erfar.
  3. I UC planerar vi även att sätta in ett bra filter för värmesystemets vatten, liksom även troligen en avgasare.

Gott nytt år
RICKARD UDDENBERG

Rapport från styrelsemöte 2020 – 12/10, 16/11 & 20/12

  • Fjärrvärmen installerad, driftsatt och klar. Vi går nu på 60% fjärrvärme och 40% “bergvärme”.
  • Slutrapport till klimatklivet inlämnad.
  • Målning av källare i 8an och 10an kommer genomföras inom kort.
  • Styrelsen tittar på låsen, har du förslag, idéer eller något du vill bidra med, maila gärna in.
    (Lägenhetsdörrarnas lås förblir medlemmarnas ansvar och berörs inte.)

Övrigt har styrelsen bedömt att vad det gäller lägga klinkers på plastmatta är det något vi avråder ifrån pga stadigvarande fukt och risk för mögelskador. Kravet är dock givetvis alltid att det följer aktuella fackmannamässiga regler och att man kan visa på att så skett.

Kallelse till Årsmöte 2020

Medlemmarna i Bostadsrättsföreningen Ekoxen (769604-8953) kallas härmed till ordinarie föreningsstämma för verksamhetsår 2019, den 5 oktober 2020 kl 18.30, i externa lokaler på Ekhagsvägen 4 (framsidan).

Förslag till dagordning, enligt våra stadgar:

  1. Stämmans öppnande.
  2. Val av stämmoordförande.
  3. Godkännande av dagordningen.
  4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare.
  5. Val av två justeringsmän tillika rösträknare.
  6. Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst.
  7. Fastställande av röstlängd.
  8. Föredragning av styrelsens årsredovisning.
  9. Föredragning av revisorns berättelse.
  10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning.
  11. Beslut om resultatdisposition.
  12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna.
  13. Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår.
  14. Beslut om antalet styrelseledamöter, suppleanter, revisorer och revisorssuppleanter.
  15. Val av styrelseledamöter och suppleanter.
  16. Val av revisorer och revisorssuppleant. 
  17. Val av valberedning.
  18. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende enligt § 37.
    — (Inga inlämnade).
  19. Stämmans avslutande.

Mvh Styrelsen
Bostadsrättsföreningen Ekoxen

Möjlighet finns i mån av tid för eventuella frågor efteråt, men inget som kan föras till protokoll, eller som kan beslutas på detta möte. Tänk på att den nya styrelsen även bör hålla konstitutionerande möte direkt efteråt.

(Stämman hålls sent i år pga både på externa och interna utmaningarna med att få fram en korrekt årsredovisning.)

Preliminär data år 2019

Ränteintäkterna är nästan lika stora som räntekostnaderna

Rickard Uddenberg

Preliminär data från året 2019 är nu klara. Jag har inte hunnit granska allt men tycker att alla kan få tillgång till dessa redan nu dock. Sammantaget är vi en föreningen med mycket god ekonomi, bättre än vi får betyg för.

Översikt intäkt- och kostnadsfördelning

Kommentarer och PDF-fil

Årsstämma i slutet av augusti

Tyvärr blir årsredovisningen klar så sent i år pga byte av ekonomiskt förvaltning att revisorn inte hinner granska den färdigt före semestrarna och vi tvingas flytta årsstämman till slutet av augusti. Exakt datum meddelas när det är bestämt och kallelse kommer 2-4 veckor innan.

Årsstämma senareläggs

Vi har valt att senarelägga årets föreningsstämma till slutet av juni, kallelse kommer skickas ut enligt stadgarna när datum är satt. På grund av rådande corona-pandemi är rekommendationen att man skjuter på årsstämmorna så långt man bara kan. Stadgarna säger visserligen maj, men enligt lagen går det att sträcka sig till sista juni. Vi kommer även se över möjligheter att erbjuda uppkoppling på distans. Ett annat skäl till att senarelägga stämman är också att det ger oss tid att sammanställa årsredovisningen. Vi har bytt leverantör av årsbokslutet och det har inte gått riktigt så smidigt som vi hoppats men vi jobbar på att få det klart.

Regler vid renovering

Då det varit en del problem i samband med renoveringar kommer vi nu att skärpa reglerna.

Styrelsens godkännande krävs vid följande ingrepp, även om ni har fått bygglov för ändringen.

  • Ingrepp i bärande konstruktion, såsom en bärande vägg.
  • Ändringar i befintliga ledningar gällande värme, vatten och avlopp. Detta avser t.ex förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök. 
  • Större ingrepp som förändrar planlösningen på lägenheten, t.ex uppsättning av dörrar eller rivning av vägg.  
  • Förändringar som påverkar eller kan påverka ventilationen.

Renovering som inte kräver styrelsens godkännande är:

  • Ytbehandlingar av golv/tak och väggar som inte är våtutrymme. 
  • Byte av befintliga vitvaror
  • Ändringar av ej permanenta el-installationer.

Denna lista kommer att uppdateras med mera information om vad som inte kräver styrelsens godkännande.

Innan renovering

  • Skicka in en ombyggnads anmälan till styrelsen på mail : styrelsen@brfekoxen.com med rubrik “Ombyggnads anmälan” med information om objektnr (börjar på 171-xxxxxx)
  • Sätt upp information i din trappuppgång samt den närliggande trappuppgången med information angående
  • Hur länge renoveringen kommer att pågå.
  • Om du har anlitat byggare, så skall kontaktuppgifter till dessa samt till dig vara synliga.
  • Skydda trappuppgången från slitage av renoveringen, om större slitage sker på grund av renoveringen så är det du som renoverar som är återbetalningsskyldig för återställningen av trappuppgången. Detta gäller även hissen i 4:an och 6:an.

Under renovering

  • Följande byggtider gäller vardagar 07:30 – 18:00 
  • Renovering utan entreprenad, dvs du som medlem gör jobbet får ske på helger. Men ha tiderna i åtanke och att många grannar gärna vill ha det lugnt på helgerna. 
  • Allt arbete, oavsett om du gör det själv eller anlitar hantverkare. Skall utföras på ett fackmannamässigt sätt och måste dokumenteras.
    • Dokumentation kan innebära kvitton på inköp, instruktionsmanualer, fotografering och beskrivning av moment.
    • Fackmannamässigt innebär bland annat att entreprenören/du ansvarar för att renoveringen utförs på ett sätt som man kan kräva av en normalt kunnig och skicklig fackman. 
    • Elinstallationer skall alltid utföras av en behörig elinstallatör. Det är förbjudet enligt lag att själv göra elinstallationer.
    • Renovering av våtytor måste ske efter GVK/Säker Vatten standard, mer info kan hittas på gvk.se eller sakervatten.se
  • Byggavfall får max stå 24 timmar på kommunal mark, framsidan, om det ska stå längre krävs tillstånd från Polisen.
  • Byggavfall får ej stå inom föreningens fastigheter, såsom källare / allmänt förråd / trappuppgång eller liknande. Om detta sker kommer bortforsling bekostas av medlemmen.

Tips!

Kontakta styrelsen, för närvarande Birgitta, om vart man kan ställa byggavfall på framsidan!

Allmänna regler

  • Du får ej göra ingrepp som påverkar annan medlem på ett negativt sätt.
  • Styrelsen har rätt att låta besiktiga renoveringen efter arbetet är utfört.

Denna lista kommer att uppdateras med mera information om allmänna regler.

Kommentar från Birgitta

Brf Ekoxen som är den största bostadsrättsföreningen i Ekhagen består av två
huskroppar som sitter ihop. Port 4 och 6 ritades av arkitekt Björn Hedvall och är mer påkostade med bl.a hissar och trappuppgångar med större ljusinsläpp. Lägenheterna ser olika ut jämfört med de i 8:an och 10:an som ritades av Sten Lindgren. Husen är byggda i funkisstil och uppfördes mellan 1935 – 1939.

Ekhagen är grönklassat, vilket innebär att bebyggelsen bedöms vara särskilt värdefull ur kulturhistorisk, historisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.
Detta skulle jag önska att fler hade i åtanke innan man börjar renovera. Det är stor omsättning i en del lägenheter, många bor här en kort tid och gör stora
ingrepp i lägenheterna. Fastigheten ska finnas kvar många år framåt och vem vet hur alla dessa ingrepp påverkar den i långa loppet, förutom det estetiska.
Tyvärr har jag själv sett lägenheter som är sönderrenoverade då man helt
saknat känsla och respekt för detta område och vad som passar.

Min förhoppning med denna information är att det gör att man tänker till innan man börjar renovera.

Tips!

Om du ska anlita entreprenör, se alltid till att dessa följer branschstandarder och har behörigheterna som krävs och dessa behörigheter är uppdaterade. Det kan man göra genom att skicka in ett RO-formulär till konsumentverket för att få all info om entreprenören.Mer info om att anlita hantverkare kan man hitta på: https://www.konsumentverket.se/globalassets/publikationer/produkter-och-tjanster/boende-och-hantverkstjanster/tips-till-dig-som-ska-anlita-bygghantverkare.pdf

RFI Upphandling Ekonomisk Förvaltning

Efter många utmaningar med problem och möten med Casten Von Otter och hans anställda försökt med nuvarande förvaltning Brain Accounting, att få dem att automatisera, effektivisera, olika möjligheter till selfservice och bristande kvalitet i bokföring inte fått någon förbättring. Vi kommer nu därför titta efter andra förvaltare. Man påpekar att vi är en olönsam kund, när problemet ligger i bristande kvalitet och att vi hela tiden måste manuellt fråga dem om information i stället för portaler med publicerad information eller tillgång till systemen direkt av styrelsen.

Vi tror nu vi har lyckats beskriva vad vi (och säkert många andra) vill ha och därför en rätt lösning. Vi lägger därför ut en RFI, det är vi i praktiken går ut med “vad tycker ni?”. Så vad tycker du som medlem? Känner du någon förvaltare du tycker borde svara, här är informationen.

https://docs.google.com/document/d/e/2PACX-1vRXtmDe2GTgjupUKlr3FXOPL-NfzFM8CGBJYCSS4snsjQdC78z2hIgfFP6ke8W2UaeVXSXzmV6xUMw-/pub

Jag har skrivit den så som jag själv önskar både få service och som jag själv skulle utforma tjänsten och leverera detta till en bostadsförening.

Två små-kontor att hyra

I samband med att vi troligen får fjärrvärme kommer vi få ytor över. Dessa ger att vi får två små “kontor” att hyra. Dessa kommer behöva mycket renoveringar av hyresgästen, för att iordningställas innan de kan användas, vilket ger en lägre hyra.

Preliminärt från årsmötet / konstituerande styrelsemöte

Detta enligt mina anteckningar från styrelsemötet. Fastställt och justerat protokoll från mötessekreterare med justerare kommer senare.

I huvudsak:

  • Föregående styrelse beviljades ansvarsfrihet för det gångna året.
  • Ny styrelse valdes med 4 omval och 1 nyval enligt förslag från valberedningen.
  • Inga större förändringar på arvode; i stora drag enligt valberedningens förslag:
    – 1,25 basbelopp enligt fast fördelning.
    – 1,25 basbelopp rörligt.
  • Debatt och röstning om enskilt till varje motion:
    • Motion 1 a röstades ner 6 mot 1.. (av en röstlängd på 9)
    • Motion 1 b röstades ner 4 mot 1..
    • Motion 2 röstades ner 6 mot 1..
    • Motion 3 bifölls enhälligt..

Anita avtackades för sina 4 år i styrelsen.

Mailadresser uppdaterade – gamla borttagna och nya tillagda.

Styrelsen hade i direkt anknytning också konstitutionalisera styrelsemöte vilket följande roller fastställdes:

  • Rickard omvaldes till ordförande.
  • Niklas valdes till ny kassör.
  • Fredrik omvaldes (i sin frånvaro) till val sekreterare.
  • Övriga detaljer om olika ansvarsområden fastställs senare.

“Preliminär” slutgiltig årsredovisning

• “Preliminär” i form av att det saknas en signatur.
• “Preliminär” i form av att vi därför inte kan skicka den på tryck (ännu).
• Slutgiltig i form av att den faktiskt är underskriven alla i styrelsen.
• Slutgiltig i form av att den faktiskt är underskriven av revisorn.
Vi hoppas på att skicka denna på tryck på måndag för att då kunna dela ut den även fysiskt.

Mvh Styrelsen

Rapport från Styrelsen – Mars 2019

Under mötet förra månaden så diskuterades

  • Värmen, vi har fått in svar från olika leverantörer och installatörer. Dock ej så många som vi hade hoppats på.
  • Årsmöte, vi kommer att ha årsmötet den 19 Maj vilket betyder följande
    • Motioner som ska upp på årsmötet ska in innan den 21 April.
    • Medlemmar kommer få en kallelse till årsmötet inom kort.
  • Besiktning av renovering, vi ska bli lite tuffare på att besiktiga renoveringar och kommer börja med att ta in externa besiktningsmän titt som tätt.
  • Röklukt i källaren, det är ett fortsatt problem. Vi arbetar med att sätta upp förlängningar och testar om det löser problemet.

Kom ihåg oxå att vi har städdag, kom ut o ta en kvast och en korv, snacka lite med dina grannar vetja!

Kallelse till stämma och ordinarie årsmöte 2019

kallelse till föreningsstämma - liten

Kallelse till årsmöte Söndagen den 30 juni, kl 17.00. Formell kallelse har kommit även i brevlådan idag. Endast kallelsen har delats ut fysiskt. Följande dokument kommer delas ut när vi har möjlighet att trycka allt.

Kallelse med årsredovisning samt förvaltningsberättelse:
Föreningsstämma 2019 Årsmöte – 1a Kallelse till årsmöte 2019
– Föreningsstämma 2018 Årsmöte – 1b Årsredovisning med revisionsberättelse (ej klar, kommer senare)
Digital årsredovisning utan underskrifter för digital publicering

Motion I:
Föreningsstämma 2019 Årsmöte – 2a Motion I – Avgifter för installerade laddplatser (web)
Föreningsstämma 2019 Årsmöte – 2b Motion I – Avgifter för installerade laddplatser – Styrelsen yttrande

Motion II:
Föreningsstämma 2019 Årsmöte – 3a Motion II – Garageplatser (web)
Föreningsstämma 2019 Årsmöte – 3b Motion II – Garageplatser – Styrelsen yttrande

Motion III:
Föreningsstämma 2019 Årsmöte – 4a Motion III – Tvättstugornas torkrum (web)
Föreningsstämma 2019 Årsmöte – 4b Motion III – Tvättstugornas torkrum – Styrelsen yttrande

Edit 2019-07-17: Kommentarer efter årsmötet på styrelsens svar publicerade.

Avskrivningarna – en följetong

Ett långt försök att redovisa vad som hänt och varför. Det är inte i kronologisk ordning, och alla detaljer är nog svårt att få med. Men det finns i alla fall här med dokumenterat i någon form för föreningens, och nya likväl som gamla medlemmar.

Historian, bakgrunden och vad är.

Felaktiga avskrivningar har följt oss i flera år. Det började innan jag ens satt i styrelsen, redan innan jag köpte in mig i föreningen för över 5 år sedan. Då var det dock inte lika solklart. Sedan har regelverket skärpts och progressiva avskrivningar är inte ens tillåtet längre. Min hållning var till och med att vår tidigare revisor (vi har ny sedan 2 år tillbaka) inte gjorde sitt jobb; jo jag anmälde honom också men orkade inte driva det.

Årsmöte flyttat, igen – 30 juni

Nytt datum!

Årsmötet är åter flyttat, men av samma skäl som tidigare. Nytt datum är den 30 juni, fortfarande kl 17.00 – Ekhagsstugan.. Vi hoppas på att hinna till detta datum.

Det hela är givetvis pinsamt, och enligt vår åsikt är det i huvudsak vår ekonomiska förvaltning Brain Accounting som har huvudansvaret till förseningarna. Skälet är fortfarande arbetet med avskrivningarna som innehållit flera överraskningar, men också seg hantering från Brain. Jag hoppas på att skriva något längre om detta senare i kväll. Både tekniskt vad som har varit fel och problem, men också hur det hanterats och processen fram till lämplig hantering av de olika felande situationerna.

Mvh Rickard och styrelsen

Årsstämma söndag 16 juni kl 17 i Ekhagsstugan (flyttat igen; den 30 juni)

På grund av problem vid övergång till redovisningsreglerna enligt K3 var vi tvungna att skjuta på årsstämman till den 16 juni (flyttat igen till den 30 juni) för att få klart årsredovisningen. Kallelse kommer senast två veckor före.

Edit: Flyttat igen till den 30 juni! //Rickard

En tidig julklapp ??

Beslut om stöd från Klimatklivet (Från Naturvårdsverket)

ÄNTLIGEN! Efter mycket arbete och slit är bidraget för konverteringen av oljepannorna till fjärrvärme (och kulvertdragning) beviljat. Det är andra försöket vi gör, och det har varit en enorm lärorik resa, men med mycket slit, frågor fram och tillbaka. En del stöd från Naturvårdverkets personal, men mycket räkna och göra avancerade kalkyler etc.

Jag har även pratat med Exergi (Stockholm Fjärrvärme), och projektet rullar på, och det kommer bli här under nästa år. Nu är en hel del arbete med avtal, detaljer, planering, och sedan utförande kvar.

..men detta är en riktigt bra julklapp till oss alla i föreningen.

Totalt i klimatförbättrande åtgärder har vi nu fått beviljat 434’000 kr, för ny undercentral/fjärrvärme och laddstationer. Detta kommer var en styrka både för medlemmar, boende, vår ekonomi på lång sikt, mindre underhållskostnader och bättre priser för våra lägenheter i en marknad med nedåtgående priser.

Så god jul ?? Och gott nytt år ?. 2019 blir ett bra år för föreningen.

 

 

Sida 1 av 8

Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén