Illustrativ bild över ökade kostnader
Vi har som bekant höjt årsavgiften med 1% för oss medlemmar i föreningen. Det finns flera skäl till detta. Här följer min motivering och min syn på vår ekonomi. Förenklat är ekonomin välskött och sund.
(Debattera gärna allt på vårt facebook-forum.)
Under en längre period har vi haft mycket driftstörningar i hissen i 4an. Detta är dock något som flera på ideella frivilliga föreningsmässiga krafter ofta åtgärdat. Tack så mycket för ert engagemang, ni vet vem ni är.
Vi har i samråd med serviceleverantören för hissen, nu bytt de kontaktorer som skall känna av hissens position, och hoppas på att det skall ge den driftsäkerhet som man skall kunna förutsätta.
Så småningom bör och kommer hissarna få en större renovering av styr och regler, liksom även hisskorgar etc. Det är dock dyrt, mycket dyrt… men det ligger med i underhållsplanen en bit fram.
En del gör det för att det är billigare än gas, en del gör det av helt andra skäl. Det har dock vissa utmaningar. Det ökar mängden el som vi drar, och kanske ökar behovet av att säkra upp våra inkommande el. Eller så har man i alla fall från tidigare fastighetsförvaltare som vi har anlitat sagt. Lika så har man sagt att det inte är lönsamt att samla alla våra abonnemang. Preliminära uppgifter jag har är detta fel, fel, fel.
Föreningen har tidigare enligt min åsikt haft för låga underhållskostnader. Detta börjar vi nu se och komma ifatt. Ett hus som inte underhålls chanserar, reparationskostanderna ökar och arbetet på styrelsen med reparationer som är akuta och brådis ökar. Vi har även vår underhållsplan som just talar om vad som behöver underhållas, och de kostnaderna är högre än tidigare. Ocks
å anledningen till varför vi höjde avgiften, för att klara det långsiktiga underhållet. Har vi då dålig ekonomi kanske man kan undra?
– Nej, vi har bra ekonomi och främst till skillnad mot många andra föreningar bra koll på ekonomin och fastigheten, överlag.
Följande sammanställning finns och visar våra reparations och underhållskostnader, samt avskrivningar.
ekonomi, reparationer & underhåll 10Y
ekonomi, reparationer & underhåll samt avskrivningar 10Y
Skall vi binda våra räntor? Ränteläget är lågt, vi sparar otroliga mängder pengar på att ligga på 3 månaders rörlig ränta. Dessutom är våra lån före riksbankens krav på ändring av riskvikter, vilket gör de extra fördelaktiga (ca 1% bättre ränta) än att teckna nya lån (binda räntan.) Vad tycker ni?
SBABs senaste ränteprognos
Direktlänk till PDF – Boräntenytt 4 – maj 2017
En ny underhållsplan är klar, ett projekt drivet av Arvid Leander.
Sustend Underhållsplan TOTAL Brf Ekoxen 2016
Med denna medföljer även en energi och miljöanalys.
Sustend Energi- och miljöanalys Brf Ekoxen 2016
Mer kommentarer på detta kommer senare.
Vi har ett byte av undercentral, det som styr vår värmeanläggning. Vi har en kombination av en bergvärmeanlägning, spetsar med olja till ca 35-45%, samt en elpatron på sommaren som spets i stället. Styrningen av detta är undermålig. Funkar, men inte övervakningsbar och svår att styra. Bra styrning kan göra att vi kan sänka våra kostnader för värmen.
Vi håller just nu på att försöka få fram en målbild över var vi skall nå. Hur vi skall nå till detta. Hur skall vi hantera det faktum att våra borrhåll inte innehåller någon värme längre. De måste helt enkelt återladdas. Är det solenergi, eller pumpar. Skulle pumpar på sommaren vara bättre än elpatronen? Skulle luftpumpar vara bättre än bergvärmen på sommaren? Kanske. För detta måste vi veta var vi ska? Vad det innebär etc. Elpatronen dra grovt uppskattat ca 19’200 kWh/år (ca 19’200 kr). Med ett COP-värde på 4a under sommaren gör vi en besparing på ca 15’000 kr per år. Det betalar sig snabbt mao. Detta är något som borde arbetas på mera. Solenergin under sommaren skulle kunna återladda hålen till betydligt högre temperatur än de 2-3 grader de ligger på idag. Upp till 10-faldigt högre.
Graf på förbrukningen av 8ans el. 6an och 10an med som jämförelse.
…men allt detta kräver bättre styrning av enheterna, och en tydlig målbild av var vi vill nå. Det kommer, men skall prioriteras bland allt annat som tar tid.
Elförbrukningen i siffror:
Följande är besparingar som är gjorda genom åren. Vissa som bara stod och kostade pengar, helt i onödan. Vissa som var en service som fanns annars att hämta. Vissa som bara behövde en översyn.
Finns säkert ytterligare liknande saker från tidigare styrelser. Har försökt samla våra här som jag kan och vet om. Och inte minst av allt ser i bokföringen.
* Detta är en del av det 4 till 1 projekt som skall minska kostnader. Där vi genom att gjort om fastigheten till en (1) kan minska antal abonnemang, fasta avgifter etc. Detta borde varit gjort för länge sedan och hade kunnat spara mycket pengar.
Uppdateringar på detta kommer löpande.
[UPPDATERAD 2015-10-30 – med graf över kostnadsutvecklingen på konto 4630]
Dom är inte lite fräcka, Stockholm Vatten, två höjningar på kort tid. En total höjning om 14,45%. Synd att man inte kan konkurrensutsätta dem.
Hur detta påverkar vår ekonomi? Totalt kostar vattnet oss ca 71 TKR per år (10 års genomsnitt). 15% på detta innebär 10,65 TKR per år. Vår kostnadsbas ligger på i genomsnitt 2 692 TKR, de innebär en kostandsökning på 0,4%. Tittar man på rena kostnaderna (exkl. avskrivningar, skatter etc) så är kostandsbasen 1 706 TKR och det ger en kostnadsökning på 0,6%.
Mina tankar om detta är att det troligen inget som berör avgifterna. Vi hanterar det inom de kostnadsbesparingar som görs. Men det beror på hur vi väljer att se det hela. Överlag har jag tidigare flaggat för att avgifterna är låga.
Vår fastighet består idag rent administrativt av 4 fastigheter. Ekhagen 2, Ekhagen 3, Ekhagen 4 och Ekhagen 5. Det är våra 4 fastighetsbeteckningar. Dessa motsvarar Ekhagsvägen 4, 6, 8 och 10. Detta härstammar från 30-talet då det byggdes. Man kan fortfarande märka det både här och där. Bl.a. finns det ingen kulvert mellan 4 och 6 och 8-10. Alla har olika elmatning, alla har olika vatten och avlopp. Detta kostar givetvis extra mycket pengar, både i abonnemangsavgifter som är per abonnemang, fastighetsbeteckning etc.
Kostnaderna för en sammanslagning är ca 15-20’000 kronor från Stockholms lantmäteri. Och bara på vår avgift mot Fastighetsägarna är det en ROI* på ca 6-7 år. Helt klart värt det med andra ord. Räknat på nuvarande ränta är det en “kör-bara-kör”.
Papprena ligger nu på brevlådan och nu är det bara att vänta. För dig som medlem, innebär det… just inget alls. Mer än lägre kostnader för föreningen.
* ROI = Return of invenstment (Återbetalningstiden för investeringen.)
För cirka ett halvår sedan sänkte vi våra kostnader på comhem, genom att omförhandla avtalet. Detta är en process som tar en del tid i anspråk då man måste kolla alternativ och se vad det innebär.
Nu visar det sig dock att ComHem inte lyckas fakturera korrekt, varför vi har mer jobb med att bestrida fakturor och få tillstånd denna sänkning…. mer jobb. Men våra kostnader skall ner.
I ett ständigt arbete av att försöka sänka kostnader tittar för närvarande över våra försäkringar. Tack vara det stora arbete jag gjorde förra året med flerårsanalyser av våran ekonomi, kan vi se att dessa ökat sedan vi startade med 138%, dvs mer än fördubblats.
Vi har nu fått in en del offerter, men om jag är påläst korrekt får vi dessvärre inte lägga ut de offerter vi får offentligt på webben. Om du är kunnig hör gärna av dig och hjälp oss granska dessa.
Vi reklamerade tidigare i somras våra vattenfakturor. Så här såg det ut:
Ekhagsvägen 4
Ekhagsvägen 6
Ekhagsvägen 8
Ekhagsvägen 10
Speciellt 8an och 10an var det som jag reagerade över. Detta är tydligen ett visningsfel som har att göra med att man inte har realtidsmätning.
Ptja så det var inget. Men kontrollen är ändå viktig att ha.
Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén