BRF Ekoxen

Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 769604-8953, Stockholm

Etikett: lån

Kommer fortsatt rekommendera rörliga lån

Efter läst senaste analysen av SBAB, samt efter att även gjort en hypotetisk kalkyl, är det svårt att motivera varför vi skall binda lånen. Det är en försäkring, en som varit dyr de senaste 30 åren. Det kan också ses som en spekulation, jag vet inte riktigt om det är så jag vill lägga ut ytterligare 100’000-tals av våra pengar.

Här ovan ett hypotetisk exempel* med ränteuppgång. Försökt lägga in siffrorna lite så som SBAB prognostiserar. För att ge viss verklighet åt exemplet. Vi har förvisso sett kraftigare ränteökningar genom historien… Men det är fortfarande svårt att motivera spekulationen i att låsa pengarna, anser jag.

Vad är dina tankar? Vad tycker du?

Hur skulle du modulera datat och spekulera i ränteuppgången? Här är filen för den som vill testa själv… Räntediskusion med Tor Borg

* Det är inte ett försök att spå räntan, utan skall bara tjäna som ett möjligt utfall (av oändligt många). Men oddsen för att vi gör bättre än de som som sätter kraven för avkastning på sina pengar är nog mindre… elelr?

 

Spekulera och binda räntan eller fortsätta rörligt?

Skall vi binda våra räntor? Ränteläget är lågt, vi sparar otroliga mängder pengar på att ligga på 3 månaders rörlig ränta. Dessutom är våra lån före riksbankens krav på ändring av riskvikter, vilket gör de extra fördelaktiga (ca 1% bättre ränta) än att teckna nya lån (binda räntan.) Vad tycker ni?

SBABs senaste ränteprognos
Direktlänk till PDF – Boräntenytt 4 – maj 2017

Läs mer

Revisorn, horisontella stammar, våra lån, skatteavdrag, amorteringar

OBS LÄS!
Dessvärre har vi stött på lite utmaningar på igångsättandet av byte av horistontella stammar. Nu hänger detta ihop även med revisorn, och vår lånebild, amorteringar, för finansieringen av detta ger olika effekter. Här är det viktigt att vi får en bra motpart, och jag ligger på valberedningen om ett förslag. Det brådskar. För detta hänger ihop, med våra lån. Speciellt då vi har en pengar i kassan. För trots det bör vi ta lån, speciellt då vi har pengar i kassan skall vi ta lån – hur konstigt det än låter.

Läs mer

(uppdaterad) räntor, amorteringar, skatteavdrag och en fortsättning på tidigare räntedialog

Uppdatering (2016-05-10):
I sammanhanget läsvärd artikel: Riksbanken tror alltid på högre räntor

Våra historiska räntekostnader – en fördjupning

Jag gjorde tidigare i veckan ett större arbete för att gå igenom våra räntor mer historiskt. Det innebär gräva fram och dokumentera alla ränteavier, dokumentera ner räntekostnaderna och olika räntenivåer. Inte helt lätt att gräva fram. Tidsödande fram för allt.

Jag gjorde sedan en jämförande kalkyl på detta och kollade vad det kostat om vi legat rörligt mot vad det kostat oss som vi låg. Det finns lite olika sätt att räkna på ett hypotetiskt scenario. 1) Den ena är att ta våra rörliga lån och se vad det kostat om allt legat på dessa. Vi har ändå alltid haft rörliga. Den har vissa svårigheter. Med bryggningslån etc. 2) Det andra är att titta på vad ett det hypotitiskt lån skulle kostat, det innehåller en del gissningar. Jag valde det 3e, kanske minst rätt, att bara rent sätta rörlig ränta på varje avi och se vad det blev… kanske gör om detta senare, och bättre.

..våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor..

Resultatet då. Våra fasta lån och den “säkerhet” vi har köpt, har våra fasta lån har kostat oss drygt 2 miljoner kronor extra under 14 år, i vad jag anser uteblivna amorteringar. Rätt dyr säkerhet enligt min åsikt, men den får givetvis väldigt upp för debatt och den är högst personlig, inget vetenskapligt i den åsikten. Så är det värt det eller inte, är en mycket svår fråga. Det går att räkna på den givetvis, men det är utanför mitt inlägg. Kanske Arvid Leander (vår nuvarande kassör) kan när han har med tid efter sin masteruppsats. Eller Niklas (vår tidigare kassör och ordförande) som jobbar med räntor dagligen kan utveckla detta mera.

Excel-dokumentet för den som själv vill se och kontrollera:
(Nedladdat från Google Docs)
Lån och lånehistorik

Amorteringar och ränteavdrag

Detta är gamla nyheter, men dock nyheter för mig. Och de ställer till lite hur man skall behandla vår likviditet, våra lån och våra investeringar.

http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/2a_20.html

Just nu så har vi så låga lån att räntan på insatt kapital på SBAB är 0,60%  och är högre än räntan, våra lån kostar oss, som är på ca 0,5%. Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån. Hur många gör det? :)

Så vi gör en räntevinst på 0,10% på våra rörliga lån.

Vi skulle alltså behöva amortera av våra befintliga lån, och sedan ta nya för investeringar. Det skulle göra framtida amorteringar avdragsgilla. Här krävs säkert en dialog med vår revisor också. Problemet med att ta nya lån är att vi troligen inte skulle få samma räntevilkor, då de högre kapitaltäckningskraven pressar bankerna. Eller så säger vår bankman. Den som kan fixa rörliga lån, säg gärna “stibor 1 week”, med en säg 0,7-0,8% räntepåslag är varmt välkommen att förhandla för oss. :)

Vad är vägen framåt på detta. Ja det får nog nästa styrelse ta hand om. Men jag hoppas du kommer med kommentarer, och åsikter.

 

Räntan – en igelkott från riksbanken

Vi valde nyligen att gå med rörlig ränta på 2/3 av våra lån. Att inte förlänga och låsa på nytt räntan för ett lån som förföll. Vi var lite oense. Först var vi ense, sedan oense. Det var jag som svängde i sista stund, och fick med mig övriga styrelsen, även om vissa var lätta eller hade i princip redan synen av att “rörligt alltid är bäst”.

Jag och Arvid var överens om 10 årigt lån, med fast amortering. Allt för att sätta en sund amorteringskultur samt säkra våra omkostnader under tid framöver. Jag gillade målet och sedan räknade jag på det hela igen.

Se Arvids avvikande motivering med lite anda mycket viktiga kommentarer här: https://www.brfekoxen.com/2016/rantediskussion/

Dokument

Dokument som låg till grund för beslutet:
2016 Ränteuträkning.docx
2016 Ränteuträkning.docx (som pdf) (Viktigt! Läs gärna detta!)
2016 Ränteuträkning.xlsx (kalkylerna)

Historiskt – Riksbankens prognoser – En igelkott

Riksbanken spår en uppgång. Borde inte det vara en anledning att låsa ränta? Jo visst och mot bakgrund av de låga nivåerna borde de gå uppåt. Rimligtvis. Men det kan vara ändå mer lönsamt att ligga rörligt, i uppgången, om den är långsam. Men prognoserna då? Som synes på bilden blir det en igelkott.

riksbankens igelkott 28-oct 28 riks

Av Martin Enlund at Nordea

Så hur mycket är deras bana att lita på? Ja kanske denna är rätt denna gång. Men bara kanske. Det finns fortfarande möjlighet att det är mer lönsamt att ligga rörligt i uppgången. Se längre ner. Eller så är det så att det denna gång är den gången man skall gå in med fast ränta och det är lönsamt. Har du svårt att gissa.. mm vi har samma problem.

Historiskt – i vår förening

Historiskt i vår förening, har vi förlorat rätt mycket pengar på att ha en “säker” hållning och hålla oss med fasta lån. Ett försök att räkna ut detta innebär ungefär kostnader på ca halv miljon kronor senaste 2 åren. Detta för att ha en försäkring som ger oss trygg ränta.

Räntebesparing om vi legat rörligt senaste 2 åren
räntor – sammanställning 2015 kostnaderna för 2 år för fast respektive rörligt

Om någon har tid att gå tillbaka i bokföringen och kolla alla avierna så är det säkert än mera under dessa snart 15 år föreningen har funnits. Självklart skulle detta läggas på amorteringar. Amorteringar som är positivt när vi säljer våra lägenheter och skall räkna ut skatten, men också rent ekonomiskt.

Historiskt – räknat på ränta över 20 år tillbaka

Om man tittar historiskt, så är oddsen ca 1/5 att välja en fast ränta som är bättre än den rörliga. Väljer man fel, det vill säga de andra 4 av 5 fallen, så är det väldigt kostsamt. Vinsten är liten av att välja rätt fast ränta och kostnaden är stor av att välja fel fast ränta, dvs binda vid fel tidpunkt.
(Återkommer när jag hittar min kalkyl.)

Framtiden – Enligt riksbankens prognos med en gissning

Om man tar riksbankens ränteprognos, våra nuvarande räntor som är uppskattade från banken på lång sikt, så ser blir er följande resultat. (Från filerna ovan.)

Men det kan vara ändå mer lönsamt att ligga rörligt, i uppgången, om den är långsam.

En fast ränta på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss 2,01 MKR i räntor.

En rörlig ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 1,11 MKR i räntor.

En låg ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 0,07 MKR i räntor.

En hög ränteprognos på 10 år med 300 tkr i amortering kostar oss enligt riksbankens räntabana och sedan platt utveckling 2,15 MKR i räntor.

Varför spela med föreningens ekonomi när vinsten är försumbar i ett högrisksenario?

(Riksbankens räntebana +1% – se kalkylblad tidigare för uträkningar.)

Att spela om föreningens pengar

Är inte hela den här frågan om rörlig ränta att spela om föreningen pengar då? Nej jag hävdar att spelet om föreningens pengar, är just fast ränta. En fast ränta är en gissning, ett spel om att det skall vara lönsamt mot den rörliga. Genom ett räntespel får man en säkerheten, men den kostar pengar. Den kostar en del mot det faktum att det är ett spel om pengar, där man statistiskt sätt förlorar. (Lite elakt uttryckt kanske.)

Varför spela med föreningens ekonomi när vinsten är försumbar i ett högrisksenario?

…men banken rekommenderar fast ränta?

Absolut, du blir garanterat kvar som kund i banken med fasta räntor! Varför tror du att de rekommenderar säkerhet? Jo bland annat för det gynnar dem själva.

Men framtiden får utvisa om vi gjort rätt, för det vet ingen. Och vi kan alltid omvärdera frågan.

Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén