BRF Ekoxen

Bostadsrättsföreningen Ekoxen, 769604-8953, Stockholm

Etikett: stammar

Störningar och oljud pga stambyte i 4an

Från 26 juni till den 4-5 juli kommer vi göra sista bitarna på stammarna (de som är i 4an) under The Grocerys lokaler. Detta kommer innebära oljud i lägenheterna under dagtid. Det kan givetvis dra ut lite, men om inget oförutsätt inträffar kommer det att max pågå under 2 veckor.

 

Minska säkringarna ytterligare + Tesla batterier

Såg igår att Telsa börjat ta emot förbokningar (utan kostnad) för sina batterier för hem. Detta skulle kunna vara en möjlighet för oss att minska säkringarna i främst 4an och 6an, där vi har hissar som drar väldigt intermittent. En minskning med halva huvudsäkringen, 10 amp mot nuvarande 20 skulle kunna vara möjlig med ett sådant batteri. Kanske till och med 6 amp. Nu är detta lite svårt, men med en sammanslagning av abonnemangen kanske det skulle ge oss besparingar på ca 3-4’000 kr per år. Uppskattningsvis.

Detta ligger i min plan att samla all el i föreningen under 1 abonnemang. Var det gäller hushålselen är det en annan fråga. Nu primärt den vi använder i föreningen.

Gjorde därför då jag såg detta en förfrågan. Lite trött på kvällen efter gårdagens dop av min son Mio. Så det blev som det blev med engelskan, grammatiken och beskrivningen, här är vad jag skrev. Vi får se om vi får något bra svar :)

We have some energy problem. Some are more simpler. Some more advanced.

The simpler one:
We have machines that has very intermittent use of power, like elevators and washing machines in our apartment block. As we pay for the fuse size (in Sweden), a substantial amount of the electricity bill, I would like to have batteries to level this out. So by using batteries, we will lower our cost, and optimise our internal infrastructure for the more advance problem, which I have sort of a solution for.

The more advance problem (in short)
We use as many bigger apartment housing stil oil. Yes.. sadly. 50% of our energy for heating comes from oil. Using electricity and a compressor for geothermal heating, gives us 45%. More. Or that is the baseline. And oil is the top.

I would like to use solar cells, BUT in Sweden, they are… not that very useful. Believe me. There is snow in the winter, that covers them etc. And not many sol-hours. But how ever, we need hot water, for both washing, but hot water for warming up the geothermal ground, would together with the energy from solar cells givs us a use for all that heat that the solar cells generat in vain in the summer. That would also cool them down, really increasing their efficiency. So giving us a lot of benefits, using this heat in the winter, storing it in the ground from the summer, cooling and making the solar cells more efficiency in the summer. BUT this solutions does not exist. No solar cells has “cooling” support that can use the heat connected to a compressor witch puts this heat in the ground with some extra electricity, boosting the heat to the ground storage… You get the point. Please i would like to remove the oil usage with this. Have more data if you like to go deeper in this.

Best regards // Rickard Uddenberg

Please read more about this (and other stuff) at www.brfekoxen.com where i blogg about most about our house, energy use etc.

Den fråga jag borde skriva mer om, stammarna, kommer… tar det enkla först.

Ritningar inscannade

Ritningar mapp 1

Ett flertal ritningar är nu inskannade. Det är inte komplett så. Men det börjar närma sig. Här är en länk med ritningar som kan laddas ner:
https://drive.google.com/drive/folders/18bwGiT0s9y8Skh-ltwCtvRln-xuu3Zqg?usp=sharing
(uppdaterad)

Några behöver läggas en hand på och justeras, från färg till gråskala etc. Om det är någon som är kunnig på detta så vi kan få ner de från 500 MB till 10-20 MB vore det bra.

Jag har när jag skannat många av ritningarna använt mig av ökat ljus och ökad kontrast. Ofta ca 2-300 på den skalan som ges av Paint.NET vid inskanning. Vissa bilder har jag även efterjusterat nivåerna. Om man vill får man gärna sätta sig med skannern hemma och göra detta bättre. Det skulle vara grymt uppskattat.

V52_17_liten

Ett förminskat web-exempel på en av ritningarna. 2000 x 1414 px (original 19821 x 14016 px, 1200dpi)

Ritningar mapp 2

Listan är inte komplett vi har mer i en annan folder också:
https://drive.google.com/drive/folders/11-ZmiOlXKnRiCJkkkciATQpQ93EEHBbI?usp=sharing

Kvar är:

  1. Göra ett bra ritningsindex
    1. Detta är delvis gjort på ena foldern (mapp nr 2)
    2. Inte alls gjort på mapp nr 1
    3. Skapa att skript för enkel uppdatering och indexering (delvis påbörjat)
    4. Fylla på med oskannade ritningar i indexet/mapparna
    5. Sammanfoga dessa till en mapp (kanske)
  2. Skanna övriga ritningar som är större än A3 och använda Microsofts program ICE för att på så sätt göra dessa till en. Här krävs lite bildkunskap. Och det tar tid. Och så sakteliga fylla på indexet.
    1. Vissa är skickade externt. Vissa krävs mer tid och eftertanke varför vi kanske måste göra det själva för att hålla nere kostnaderna.
  3. (Eventuellt göra lämpliga filer för A3 och A4-utskrift)
  4. Lämna över detta till någon som får rita upp det hela i CAD. Gör vi för en billig penning i genom freelancer.com

Tills dess håll till godo med mapparna :) och kan du något om bilder. Säg till. Så hjälps vi åt. Jag har redan fått massor med hjälp av Peder, och vi kommer nog försöka få till ett arbete.

 

Renoveringar av lägenheten

Att får renovera sin lägenhet är en av de många saker vi alla uppskattar med att bo i en bostadsrätt. Dessvärre är det inte helt enkelt och det finns många faktorer att ta hänsyn till. Men målet är att man måste få modernisera sin lägenhet. Anpassa den efter moderna behov, sina behov. Men fortfarande är en byggnad en komplex enhet med många parametrar.

Element

Det har inkommit en fråga över telefon gällandes det här med element. Det är en av många para metrar som styr en sådan fråga. Skall man få ta bort element. Spontant är det självfallet så ja. Men det innebär problem. När det gäller exempelvis värmen så finns det flera saker som påverkar. Dels är systemet balanserat för att lagom
mängd värme skall upp i varje stam. Om man tar bort ett element så påverkas denna balans. Dessutom är systemen i lägenheten anpassade för att alla elementen skall hjälpa till och värma. Här är en bild på sådant system som automatiskt balanserar tillförseln.

värmesystemets balans

När ett element tas bort kan balansen behöva justeras in igen. Att byta till vattenburen handdukstork påverkar dock minimalt. När man dessutom byter ut mot elvärme i golvet, påverkas elen, husets uppvärmning, husets energieffektivitet. Kanske något mer som jag glömt… det är alltså inte bara att tuta och köra på. Fråga om lov.

Målet

Målet är givetvis att vara flexibel och få säga ja, som styrelse men det är inte alltid lätt. Men om vi säger nej, eller ställer villkor är det inte för att vi inte vill, eller kan, det är troligen för att implikationerna kan vara svåra att överblicka, eller det finns andra bakomliggande problem, men målet är att alla skall behandlas lika och få anpassa sin lägenhet efter sina behov och vilja.

Förfrågan

Skicka alltid skriftlig förfrågan, mail är starkt att föredra. SMS är lika dåligt som telefon eller muntligt. Inget du kan hänvisa till när krav på återställning kommer. Inkom gärna med en förfrågan, komplettera gärna med ritning, skiss går bra. Och beskriv vad du vill göra. Vi kanske behöver komplettering. Diskutera gärna i vårat forum på Google. Begär kopia på underskrivet styrelseprotokoll. Det är din garanti för vad som är avtalat.

Samordning av vatten

Vi har idag flera mätare på varje vattenledning. Dessa är för många och med överkapacitet. Bara genom att minska mätarna hade vi kunnat spara ca 20’000 kr år om  man reagerat på detta tidigare. Ni kommer vi troligen samordna detta till en inkommande vatten och besparingen kommer troligen bli något större. Men också minska administrationen.

2015 Besparignar från Stockholm vatten, 4 till 1 20150612134222757

 

Fyra fastigheter blir en (1)

Vår fastighet består idag rent administrativt av 4 fastigheter. Ekhagen 2, Ekhagen 3, Ekhagen 4 och Ekhagen 5. Det är våra 4 fastighetsbeteckningar. Dessa motsvarar Ekhagsvägen 4, 6, 8 och 10. Detta härstammar från 30-talet då det byggdes. Man kan fortfarande märka det både här och där. Bl.a. finns det ingen kulvert mellan 4 och 6 och 8-10. Alla har olika elmatning, alla har olika vatten och avlopp. Detta kostar givetvis extra mycket pengar, både i abonnemangsavgifter som är per abonnemang, fastighetsbeteckning etc.

Kostnaderna för en sammanslagning är ca 15-20’000 kronor från Stockholms lantmäteri. Och bara på vår avgift mot Fastighetsägarna är det en ROI* på ca 6-7 år. Helt klart värt det med andra ord. Räknat på nuvarande ränta är det en “kör-bara-kör”.

Papprena ligger nu på brevlådan och nu är det bara att vänta. För dig som medlem, innebär det… just inget alls. Mer än lägre kostnader för föreningen.

* ROI = Return of invenstment (Återbetalningstiden för investeringen.)

Elstammarna – en uppdatering

Tidigare under året hade vi en elfirma här för att titta på ett jobb. Vi gick då igenom elstammarna. Främst de mellan elcentralerna och lägenheterna. Det har tidigare varit en fråga vad dessa klarar av. Stammarna till lägenheten klarar upp till 25A. Det är mer än vad vissa elvärmda villor har.

Stammarna till lägenheten klarar upp till 25A.

Det har även framkommit att mycket elektronik i köken idag, så som inbyggnadsmicro ofta har specifikationer på 16A. Det innebär en omöjlighet med nuvarande situation. Om man inte kan uppgradera – som varit policyn.

Fler har också velat haft induktionshällar. Dessa kräver helt klart mer tillfällig strömkapacite till lägenheten.

Nuvarande hållning
Idag är hållningen att vi inte klarar detta, ifall alla vill. Och det är nog fortfarande korrekt. Nu kommer nog inte alla att vilja detta samtidigt. Liksom att vi inte längre måste dra upp ny elstam till varje lägenhet. Detta öppnar för andra möjligheter och flexiblare förhållningssätt.

Om alla uppgraderar
Vad händer om “för många” uppgraderar. Ja det är inte så att vi får elbrand, eller allt pajar oåterkalleligt. Vad som händer är att propparna går, att elen dör, om alla lagar mat samtidigt, kör diskmaskinen, kokar te-vatten och kör damsugaren och alla TV-apparaterna. Ja Du förstår målbilden. Då får vi byta proppar. Sen är det igång igen. När detta händer för ofta måste vi uppgradera…

Plan
Min plan att vi skall samla inkommande el till en matning, för att spara pengar. Ca 30-40’000kr/år i besparingar. Detta kommer samtidigt ge mer ström till respektive elcentral.

Nästa steg
Nästa steg är policybeslut i styrelsen. Detta är alltså inte klart ännu.

 

Markarbetet vid garagen i våras

Vi har fått in några frågor angående det arbete som i våras gjordes vid garagen. Ett markavlopp som gjordes om på gatan. Detta gjorde och initierades av Stockholm stad. Det kan ha varit uppkomsten till råttornas intåg i avloppssystemet.

baksidan parkeringsplan dagvatten 2015

baksidan parkeringsplan dagvattenbrunnen som är omgjord av kommunen (Klicka på bilden för att få upp en högupplöst bild)

Frågan har också ställts hur detta påverkar avrinningen i garagen och på planen. Vi har faktiskt varken fackkompetens eller liknande i detta, och kan inte svar. Hur upplever ni det som har garage? (Det går bra att kommentera här.)

Genomgång av stammar i bottenplatta

Vi har fått svar på vår bottenplatta, hur stammarna mår. Inte så bra. Håll och rost igenom hela rören. Exakt vad detta kan komma att kosta i slutänden är ej klart. Men mellan 400-500’000 kr inkl. moms per uppgång kan vi nog räkna med, som riktvärde.  Vi hoppas på att åtgärden inte skall innebära några längre avbrott på vatten och avlopp, även om själva arbetet kan ta en del tid.

Det kommer också innebära att en del förråd måste rensas, kanske helt… åtgärd beräknas till i höst.

För den som vill läsa rapporten finns den här. Filmer och sådant finns också men inte på vår hemsida. rapport röranalys 2015

Filmer och komplett material finns på:
https://drive.google.com/file/d/0BxbljPnf2u-qMkN6ZWQ0SEtlNkE/view?usp=sharing

stammarna i bottenplattan - råtta som syns i 10an

stammarna i bottenplattan – råtta som syns i 10an

Drivs med WordPress & Tema av Anders Norén