Från årets OVK-besiktning har flera av oss medlemmar fått åtgärdskrav, samt att det finns andra saker att åtgärda för att vi skall få ventilationen godkänd. Detta är i huvudsak (med några få undantag) din uppgift som medlem att åtgärda. Det är således även din uppgift att tolka vad du skall göra för att sedan få en ny inspektion eller på annat sätt medela att detta är gjort. Tycker du det är svårt eller om du inte förstår måste således du som medlem ta hjälp. Vi som förening och styrelse kan av olika skäl inte hjälpa dig eller ge dig råd, då det riskerar att göra föreningen ansvarig för dina åtgärder.
Du har i din brevlåda fått kopia på det som avser din lägenhet och som är krav på dig att åtgärda.
Protokollet återfinns i sin helhet är (samt publikt hos kommunen.)
Det börjar bli hög tid att lämna in motion till årets årsstämma. Det är föreningens högsta beslutande organ (med undantag av förvaltningsåtgärder.)
Tänk på att ha tydliga “Att”-satser på slutet, det är vad som kan sägas Ja eller Nej till. Inget annat. Man kan inte komma på något nytt förslag på årsmötet som jämkande eller liknande.
Betänk också att allt inte kan beslutas, vissa saker är tvingande, direkt eller indirekt av lagar och prejudikat, men har du frågor, finns styrelsen tillhands, lika så flera forum på nätet hotpot.nu är en jag brukar rekommendera (förvisso lite föråldrad men dock.)
Lämna gärna som Word-fil eller liknande som vi kan editera (endast för att ta bort namn och personinformation för web-publicering.) Annars får vi inte röra själva motionen. Styrelsen lämnar sitt yttrande på separat papper, din text rör vi inte.
Sista februari är sista tid för lämna in ditt förslag.
Det är flera som har frågor om värmen på elementen nu när höstkylan kommer. Här kommer lite information och hur vi kan hjälpas åt att få värmesystemet i fastigheten att fungera bättre.
Hur värmesystemet fungerar Vårt värmesystem styrs av aktuell utetemperatur och värmen på elementen kan alltså gå ner om det blir en varmare höstdag. Vid en köldknäpp tar det 3-5 dagar att få upp värmen i fastigheten så ha lite tålamod. Vi har i år ett nytt system då vi bytt ut oljepannan mot fjärrvärme och det kan ta lite tid innan vi hittar rätt inställningar. Det är en utmaning för vi har lägenheter med ganska olika värmebehov, t.ex. är lägenheterna på gavlarna med fler ytterväggar mycket mer utsatta för väder och vind.
Kontrollera elementens funktion Kontrollera att alla element fungerar, lufta inför varje vintersäsong och kontrollera att piggen i termostaten (regleringsratten) inte fastnat i avstängt läge. Också viktigt att inte blockera elementen med soffor mm, det hindrar värmen att sprida sig i lägenheten. Märker man att ett element inte fungerar rapportera det till styrelsen, det kan vara elementet eller möjligen en hel stam som är problemet. Ett dåligt fungerande element gör inte bara att just den lägenheten blir sämre uppvärmd utan också att uppvärmningen i den delen av huset fungerar sämre.
Mät korrekt temperatur Folkhälsomyndigheten rekommenderar en inomhustemperatur på 20-24 grader och att temperaturen inte långvarigt understiger 18 grader. Hyresgästföreningen anser att 20-21 grader är lämplig temperatur. Temperaturen ska mätas i ögonhöjd en bra bit in i rummet. Temperaturen nära fönster och ytterväggar kan vara lägre.
Ventilation Trots att det kan vara lockande, stäng eller täpp inte till ventilationventilerna (åtminstone inte längre perioder) då det försämrar inomhusluften. Det leder till undertryck i fastigheten och att luft istället sugs in genom utluft- eller rökkanalerna på taket så att matos och röklukt kan tränga in i lägenheterna.
Under vecka 41 kommer golvet i 6:ans cykelrum målas om. Vi kommer behöva tömma hela utrymmet senast söndagen den 10 oktober. Ta gärna hand om saker som inte kan stå utomhus (några barnvagnar finns det provisoriskt plats för i 10:ans källare under arbetet) och se till att t.ex. inga cyklar är fastlåsta så de inte går att lyfta ut.
Målningen beräknas vara klar på fredagen och efter att färgen har fått torka under helgen ska det gå bra att börja använda cykelrummet igen under vecka 42 (men var uppmärksam på om det sitter lappar uppe om att arbetet inte är klart).
Under sommaren har värmesystemet tömts på vatten vid omdragning av rör i gamla panncentralen. Det har därför kommit in mycket luft i systemet och elementen måste luftas för fungera som tidigare. Hör av er till styrelsen (eller hjälpsamma grannar) om ni behöver hjälp!
Styrelsen har sett över alla avtal för de som hyr extraförråd i föreningen och försökt få till en mer enhetligt hyresnivå. Vi har satt månadshyran till 75 kr/kvm (med några undantag för t.ex. utrymmen med lågt i tak mm) och med en årlig ökning på 1,5%. Nya avtal kommer att skickas ut till berörda och börja gälla under 2022.
Nu är årsredovisningen klar och inlämnad till revisorn. Lite sent i år igen dessvärre. Därmed närmar sig årsstämman med stormsteg och vi kan lämna 2020 bakom oss.
Vi har haft en del fortsatt arbete med varmvattnet, på grund av sen återrapportering. Vi hoppas nu att det skall vara åtgärdat. Det har påverkat hela huset så upplever du problem med att det tar tid att få varmvatten säg till.
MÄT: Ta en digital termometer, spola upp 2 liter varmvatten mät temperaturen ur kranen. Gör om samma med 4 liter. Du bör ha ca 50 *C.
Tänk på att det kan vara fel på din armatur också, vilken du själv ansvarar för att byta. Normalt skall de bytas efter 25-30 år då det samlas smuts och avlagringar.
I 8an och 10an finns det glasfönster längst ner i balkongdörrarna. Detta upplevs av en del som trevlig och skulle önskas i 4an och 6an av vissa. Jag säger varken bu eller bä om detta, kan till och med se fördelar, men tänkte förmedla lite att tänka på, av allt som finns i frågan.
1) Enskild lägenhet
Det går med all sannolikhet inte att göra något på enskild lägenhet som test, eller på bara gaveln etc. Detta är byggnadslovs-pliktigt enligt min bedömning, och därför kräver det för att gå igenom som byggnadslov, en enhetlighet, och måste göras på alla. Tänk på att vi är K-märkta på näst högsta nivån, vilket begränsar förändringar som är på utsidan rätt rejält. Men det är på inget sätt omöjligt då 8/10:an har detta. Men igen, alla eller inte alls.
2) Stämmobeslut
Det är också ett stämmobeslut då det är av sådan karaktär att det förändrar och inkräktar på det som respektive lägenhetsinnehavare ansvarar för. För detta krävs två omröstningar varav 2/3-delars mandat på senare, om jag inte missminner/misstar mig.
3) Arbete
Det är alltså förenat med mycket formellt arbete men också formella kostnader med ta fram fasadritningar, bygglovsansökan etc. Sen en ABT06-upphandling på detta.
4) Prioriterat?
Spontant ingen jag eller jag tror vi kommer på såå sätt prioritera då det finns massor med punkter som är av mer viktig karaktär, men jag ser att det kan vara trevligt och en förbättring, både vad det gäller värme men också vad det gäller funktion (även om den senare finns det avvikande åsikter om.)
5) Asbest?
Utöver detta skall man kontrollera och tänka på att det kan vara asbest i dörren och i så fall är det en fördyrande punkt, dock något som jag tycker är något att bara riva av plåstret på. Så småningom vill man ändå ha bort det.
Avslutningsvis
Det finns massor att säga om frågan, detta ovan är på inget sätt allt. Varken fördelar eller nackdelar eller samlad åsikt från styrelsen eller medlemmarna. Personligen ser jag fördelar, men det betyder inte att det är rätt eller genomförbart eller lämpligt att prioritera tid på… just nu. Men då frågan varit uppe förut tyckte jag iaf några svar på några utmaningar vara kvar till alla på hemsidan.
Så här ser det ut idag, när man termofotograferar EN balkongdörr vid -5*C ute…
EDIT 2021-02-08: Detta verkar detta löst och åtgärdat av de återkopplingar vi fått. – Annars återkom.
Vi har justerat varmvattencirkulationen i veckan.
Vissa har rapporterat att det tar lång tid innan varmvattnet kommer, främst i 4an men även i 10an. Detta är något manuellt och en svår balans att justera tryck, så att alla får det jämt. Snarare justerar man suget, hur mycket som skall hämtas i respektive varmvattenuppgång (vilket det finns ca 20-25st av i vår föreningen. Risken är att det sugs från ett ställe annars.)
Vi behöver få in: – om du haft problem tidigare och det blivit bättre? – om du fortfarande har problem? – om det blivit sämre?
Förra veckan fick vi in luft i värmesystemet. Har ni dålig värme på elementen kan de behöva luftas för få bort eventuella luftfickor. Detta är något som rekommenderas att göra åtminstone en gång om året då det lätt kommer in luft vid t.ex. renoveringar. Det är också något som anses ingå i bostadsrättsinnehavaren skötsel av lägenheten, men behöver ni hjälp kan ni kontakta styrelsen.
Det börjar bli hög tid att lämna in motion till årets årsstämma. Det är föreningens högsta beslutande organ (med undantag av förvaltningsåtgärder.)
Tänk på att ha tydliga “Att”-satser på slutet, det är vad som kan sägas Ja eller Nej till. Inget annat. Man kan inte komma på något nytt förslag på årsmötet som jämkande eller liknande.
Betänk också att allt inte kan beslutas, vissa saker är tvingande, direkt eller indirekt av lagar och prejudikat, men har du frågor, finns styrelsen tillhands, lika så flera forum på nätet hotpot.nu är en jag brukar rekommendera (förvisso lite föråldrad men dock.)
Lämna gärna som Word-fil eller liknande som vi kan editera (endast för att ta bort namn och personinformation för web-publicering.) Annars får vi inte röra själva motionen. Styrelsen yttrande lämnar vi separat papper.
Vi har fått en helt ny undercentral med installationen av fjärrvärmen. Det är helt klart med fjärrvärme- och UC-installationen. Det som är kvar är sådant som handlar om att göra ordning för frigöra mer lokalytor etc. Men allt det gamla med oljepannorna och den gamla elektroniken för detta är helt borta.
Undercentralen bygger på Bastec2, vilket får anses som semi-modernt för en som jobbar med internet och it. I fastighetssammanhang är det dock helt rätt system att ha. Det ger en fin överblick och möjlighet att logga och styra värmen. Vi kan nu börja jobba med problemen på värmen i systemet. Det gäller allt i från att visa delar av huset har det kallt till att varmvattnet kanske funkar dåligt.
Flödeschema varmvatten och värme-styrning samt energi från fjärrvärmen.
Man kan tydligt se och övervaka olika loggar i värmeproduktionen från fjärrvärmen.
Flödesschema från vår bergvärmeproduktion.
Man kan se att det finns vissa utmantingar med hur mycket värme vi har i våra energibrunnar. Vi får alltså upp ca 0 °C från dessa. Det borde vara 3-4 °C.
Mätning av energiproduktion Fjärrvärme vs Bergvärme
Här saknar jag logg och någon form av kontroll hur det är årsvis och säsongsvis. Men det är något vi kommer titta på så vi kan se. Grunden finns där.
Styrning av våra 2 Nibe-bergvärmepumpar (i själva verket 4 st, 2 i varje.)
Det fina nu när vår bergvärme endast producerar värme för elementen är att COP-faktorn gått upp. Vi har alltås fått en effektivare anläggning.
Styra med kurvor
En bra sak med en sådan här avancerad styrning och undercentral är möjligheten att styra med kurvor på ett enkelt och lättförståligt sätt. Detta är vår kurva för värmen. Den har en puckel kring nollan, vilket enligt den erfarenhet vi blivit instruerade, ofta “upplevs” som kallare pga fukt.
Vad är kvar
I huvudsak har vi tre punkter kvar. Men vi har även tittat på att byta ut elementen tillsammans med elementventiler liksom element-termostater. Just nu är detta fördröjt, pga att vi ville få en ny UC och nedan punkter.
Kvar i själva UC är blanda annat att dra om rör och el, bygga väggar och dörrar etc, för att så svängom få två nya lokaler som kan hyras ut. Ena kommer preliminärt bli 10-12 kvm och andra ca 20-21 kvm. Exakt utformning etc är inte klart, utan beror på bygglov etc.
Gällandes värme är nästa steg att nu kolla om vi måste byta ut stamventilerna eller om vi skall gå på en balansering direkt. För de som har problem i husändarna är detta väldigt viktigt. Dessa är nu nästan 30 år vilket brukar anses vara livslängden enligt vad jag erfar.
I UC planerar vi även att sätta in ett bra filter för värmesystemets vatten, liksom även troligen en avgasare.
Fjärrvärmen installerad, driftsatt och klar. Vi går nu på 60% fjärrvärme och 40% “bergvärme”.
Slutrapport till klimatklivet inlämnad.
Målning av källare i 8an och 10an kommer genomföras inom kort.
Styrelsen tittar på låsen, har du förslag, idéer eller något du vill bidra med, maila gärna in. (Lägenhetsdörrarnas lås förblir medlemmarnas ansvar och berörs inte.)
Övrigt har styrelsen bedömt att vad det gäller lägga klinkers på plastmatta är det något vi avråder ifrån pga stadigvarande fukt och risk för mögelskador. Kravet är dock givetvis alltid att det följer aktuella fackmannamässiga regler och att man kan visa på att så skett.
Medlemmarna i Bostadsrättsföreningen Ekoxen (769604-8953) kallas härmed till ordinarie föreningsstämma för verksamhetsår 2019, den 5 oktober 2020 kl 18.30, i externa lokaler på Ekhagsvägen 4 (framsidan).
Förslag till dagordning, enligt våra stadgar:
Stämmans öppnande.
Val av stämmoordförande.
Godkännande av dagordningen.
Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare.
Val av två justeringsmän tillika rösträknare.
Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst.
Fastställande av röstlängd.
Föredragning av styrelsens årsredovisning.
Föredragning av revisorns berättelse.
Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning.
Beslut om resultatdisposition.
Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna.
Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår.
Beslut om antalet styrelseledamöter, suppleanter, revisorer och revisorssuppleanter.
Val av styrelseledamöter och suppleanter.
Val av revisorer och revisorssuppleant.
Val av valberedning.
Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende enligt § 37. — (Inga inlämnade).
Möjlighet finns i mån av tid för eventuella frågor efteråt, men inget som kan föras till protokoll, eller som kan beslutas på detta möte. Tänk på att den nya styrelsen även bör hålla konstitutionerande möte direkt efteråt.
(Stämman hålls sent i år pga både på externa och interna utmaningarna med att få fram en korrekt årsredovisning.)
Störningar i fastigheten, både ljud och varmvatten kan påverkas.
Vi kommer under närmaste tiden jobba med byta ut oljan i undercentralen. Detta kommer att påverka främst boende i 8an och även 10an, samt tillfälligt även varmvatten för alla boenden. Exakt tidplan kommer upp senare.
Arbetet kommer påbörjas den 17/9 och pågå under september och oktober.
Om det finns frågor eller funderingar är du välkommen att kontakta oss!
Efter att ha arbetat för, och förberett detta i ett års tid, har styrelsen fattat ett enhälligt beslut om att rusta upp tomtmarken vid 4:ans gavel. Anledningen till det är att:
Det dels är den del av vår mark som vi inte gjort något åt. Förutom gången som lagts för fem år sen.
Dels tycker vi att det finns ett stort behov av det. Det kommer att bli ytterligare ett lyft för vår förening och alla boende. Precis som upprustningen av baksidan blivit.
Det blir också en markering på att det är vår mark.
Anläggningsarbetet kommer att påbörjas måndag den 7/9 och kan komma att påverka framkomligheten vid gaveln. Arbetet kommer att ta max 5 dagar.
Därefter kommer planteringsarbetet utföras av trädgårdsdesigner Julia Grund från Slottsträdgården Ulriksdal.
Har du frågor om detta så kontakta Birgitta Kahlström i styrelsen.
Från den 8 september kommer ComHem inte längre sända ut några analoga kanaler i vårt utbud (gäller även FM-radio). Information om detta har visats rullande på tv-skärmen för de som är berörda och alltså tittar på någon analog kanal. Mer info finns på https://www.comhem.se/tv/digitalisering
Ränteintäkterna är nästan lika stora som räntekostnaderna
Rickard Uddenberg
Preliminär data från året 2019 är nu klara. Jag har inte hunnit granska allt men tycker att alla kan få tillgång till dessa redan nu dock. Sammantaget är vi en föreningen med mycket god ekonomi, bättre än vi får betyg för.
